Продажа имущества не используемого в предпринимательской деятельности. Какие налоги платит ИП, когда продает недвижимость? Расходы на покупку были учтены при УСН

Какие платит ИП, продавая недвижимость, налоги? Нередко возникает необходимость продать недвижимость, которая досталась до того, как приобретатель стал предпринимателем. Эта собственность могла не приносить прибыли: состояние плачевное, а деятельность предпринимателя относится к иной сфере. Когда нашелся покупатель на такое имущество, как будет идентифицирован в этом случае продавец и под какое налогообложение попадет?

Какие налоги платит ИП при продаже недвижимости

Если срок владения объектом значительно больше 3 лет, то обычным гражданином налог с этой сделки не уплачивается. При непревышении 3-летнего срока владения возможно уменьшение налогооблагаемой базы за счет снижения суммы покупки, если сохранились подтверждающие документы, или можно воспользоваться вычетом фиксированной суммы для жилья в размере 1 млн рублей.

Если недвижимость не использовалась в предпринимательской деятельности, значит, продавца необходимо идентифицировать как физическое лицо. А поскольку продающая сторона по сделке является физическим лицом и срок владения объектом составляет более 3 лет, то налог при продаже не выплачивается.

Но когда в числе прочих кодов ОКВЭД по данному предпринимателю числятся и операции с недвижимостью, сделка подпадает под коммерческую деятельность и должна быть учтена в расходах ИП.

Как определяется налог с продажи недвижимости для ИП? Индивидуальными предпринимателями при продаже имущества уплачивается налог, размер которого зависит от применяемой системы налогообложения. Это однозначно больше, чем расходы физического лица, которые равны нулю.

Чтобы обезопасить себя от претензий со стороны фискальных органов при идентификации недвижимости, принадлежащей на праве собственности предпринимателю, но не использующейся в бизнесе, проще всего переоформить ее на ближайших родственников или близких партнеров. Способы переоформления без затрат известны: дарение и продажа без денег.

Следует не показывать любую не применяющуюся в бизнесе недвижимость в основных средствах при оформлении банковского кредита, что кредитной организацией приветствуется, но может в последующем сыграть не в пользу владельца. Честность и правильность оформления обеспечивают доверие и лояльный подход со стороны контролирующих органов.

Налог при продаже коммерческой недвижимости ИП может быть различным. И различие это зависит от выбранной системы налогообложения. Продажа недвижимости ИП на УСН может учитываться двояко: если это налоги с дохода, то вырученные деньги просто увеличивают доход, с которого платится 6%. При применении системы «доход минус расход» выручка увеличивает доходы, а в расходах возможно учесть затраты на приобретение (если осталось подтверждение материальной стороны сделки), и выплата налога будет производиться с разницы в размере 15%.

Продажа недвижимости ИП, налогообложение которого производится по Общей системе, предполагает уплату подоходного налога в размере 13% и выплату НДС от суммы сделки (18% от разницы, если есть обоснованная цена приобретения).

Такая же схема ожидает и в случае, если ИП продает недвижимость, налоги с которой дополняют его выплаты в рамках ЕНВД и Патентной системы. В таком случае платить необходимо и подоходный, и налог на добавленную стоимость. На эти выплаты не влияет даже предусмотренная льгота по уменьшению суммы за счет учета выплат во внебюджетные фонды за себя и наемных работников.

При использовании Общей системы налогообложения возможным вариантом для предусмотрительных бизнесменов является начисление амортизации, что должно быть отражено в учетной политике или постоянном (ежегодном) списании части стоимости имущества на расходы. При продаже это значительно уменьшит налоговые платежи. Но если это не было предусмотрено заранее, налоговую отчетность возможно уточнить и внести затраты в течение последних трех отчетных лет для уменьшения стоимости объекта на продажу.

Становление предпринимательской деятельности в сфере недвижимости относится к первой половине 90-х гг., когда начал формироваться отечественный рынок недвижимости. Характерными особенностями развития рынка недвижимости в этот период являются:

потребительские мотивации, формирующие спрос на рынке недвижимости, недвижимость начинает рассматриваться финансовыми институтами как объект инвестиций с целью извлечения прибыли лишь на завершающем этапе;

неурегулированность прав на недвижимость и слабость нормативно-правовой базы рынка, что позволило быстро наращивать количество сделок в начале периода и стало тормозом на этапе его завершения;

преобладание перераспределительных тенденций между различными по уровню доходов слоями населения, между старыми и новыми капиталами.

Естественно, что при указанных условиях ведущее место на рынке не могли не занять сделки с жилой недвижимостью, которые господствуют на рынке недвижимости России. Главное в том, что сосредоточение на рынке живой недвижимости в присущих современной России условиях сформировало соответствующую структуру предпринимательской деятельности в этой сфере экономики, оказало определяющее влияние на состав клиентов, определило соответствующие формы расчетов, приемы работы на рынке и т.д.

С развитием рынка недвижимости начинает формироваться более развернутая структура предпринимательской деятельности (рис. 3.2). Хотя основную часть фирм, оперирующих на рынке недвижимости, по-прежнему составляют многопрофильные фирмы, одновременно выполняющие целый ряд функций, тем не менее процесс

Рис. 3.2. Структура предпринимательской деятельности на рынке недвижимости

специализации уже стал очевидным фактом. Многие фирмы выделили в своей структуре подразделения для работы с разными типами недвижимости, для выполнения тех или иных операций. Расширение крута объектов недвижимости, вовлекаемых в рыночный оборот, усложнение спектра операций, осуществляемых на рынке недвижимости, появление соответствующих этим операциям новых видов предпринимательской активности - все это свидетельствует о том, что рынок недвижимости постепенно выходит на новый уровень - уровень формирования развитого рынка, характерного для стран со сложившейся рыночной экономикой.

В современных предпринимательских фирмах создаются профессионально-предпринимательские группы, такие, как ипотечные, страховые компании по страхованию титула, консультанты по операциям с недвижимостью и т.д. каждая из этих групп выполняет свои функции, а в рамках одной фирмы могут быть разные направления деятельности. Например, девелоперская деятельность и деятельность по управлению недвижимостью достаточно часто пересекаются, особенно на рынке коммерческой недвижимости.

Но все же говорить о насыщении рынка профессиональными участниками пока еще рано. Распределение фирм по территории крупного города также неравномерно. Следует иметь в виду, что большинство фирм работает в целом по городу, а их местонахождение определяется транспортной доступностью и показателями движения населения. В большинстве западных стран фирмы, занятые на рынке недвижимости, тяготеют к локализации своей деятельности по территории.

Довольно сложным является выделение приоритетов в направлениях деятельности фирм. В странах с развитой рыночной экономикой на рынке недвижимости, как правило, действуют крупные диверсифицированные фирмы, работающие в сфере как де-велопмента, так и консалтинга. В этом же направлении идет развитие фирм в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах, хотя контуры этого развития еще недостаточны.

Ключевую роль среди профессионалов, работающих на рынке недвижимости, играют риэлтеры. Риэлтерская деятельность на данный момент является постоянно развивающейся сферой услуг, которые оказываются риэлтерскими фирмами (т.е. юридические лицами различных форм собственности), а также риэлтерами-гражданами, которые практикуют в частном порядке (индивидуальный предприниматель). Риэлтерская деятельность в современных условиях является относительно новым явлением, хотя необходимо заметить, что профессиональная посредническая деятельность не является новшеством для РФ, т.к. уже несколько сотен лет существуют и успешно работают агенты и брокеры в страховании, брокеры на рынке ценных бумаг. Так как в начале 90-х гг. объекты недвижимости были вовлечены в рыночный оборот, то появилась необходимость в профессиональных знаниях и умениях. Носителями их как раз и являются риэлтеры.

Риэлтерская деятельность - деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них.

В настоящее время правовое регулирование риэлтерской деятельности осуществляется актами правительства РФ, а также нормативными актами исполнительной власти субъектов РФ Риэлтерскую деятельность регулируют следующие документы:

1. «Положение о лицензировании риэлтерской деятельности», постановление Правительства РФ от 23.11.1996 г. № 1407. Этим документом определяется суть и субъекты риэлтерской деятельности, порядок лицензирования и др.

ции», распоряжение Государственного комитета РФ по управлению государственным имуществом от 27.02.1997 г. № 88-Р.

3. «Федеральный закон о лицензировании отдельных видов деятельности» от 25.09.1998 г. № 158-ФЗ.

Наряду с государственным регулированием риэлтерской деятельности, имеет место и общественное регулирование. Оно возникает в том случае, если представители той или иной специальности создают саморегулируемые профессиональные общественные объединения (СПОО). Именно такого рода организации имеют достаточно жесткие права и обязанности. Для членов СПОО являются обязательными к применению стандарты (правила) профессиональной деятельности, подготовленные и принятые в таком объединении. Существуют различные объединения риэлтеров - гильдии, ассоциации, союзы, палаты.

В Санкт-Петербурге на рынке недвижимости работает несколько профессиональных союзов риэлтеров: Ассоциация профессионалов рынка недвижимости (АПРИ), объединения риэлтерских компаний «Большая семерка», «Первая десятка», «Городская корпорация риэлтеров» (ГКР), Балтийский союз риэлтеров и домостроителей Санкт-Петербурга. Объединения профессионалов рынка недвижимости Санкт-Петербурга постоянно изменяются. Так, например, АПРН создана год назад на базе Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга Балтийского союза риэлтеров. Факт этого объединения ставил точку в противостоянии в 1998 г. двух общественных организаций риэлтеров. Предполагалось, что в единую ассоциацию вольется и ГКР, но ее члены в последний момент отказались от вхождения в новый союз, объясняя это боязнью раствориться среди крупных компаний и потерять все то хорошее, что было достигнуто ими за время работы в ГКР. За год работы АПРН растеряла около половины своих членов, но продолжает работать в стабильном составе. Сейчас в ней состоит около 40 фирм.

Ассоциация риэлтеров Санкт-Петербурга работает с органами государственной власти (например, договорилась с лицензионной палатой о создании аттестационной комиссии, которая будет проверять на профпригодность агентства недвижимости - в нее вошли специалисты из АПРН, Нотариальной палаты и из госорганов).

Лицензирование риэлтерской деятельности призвано решать две основные задачи:

Обеспечение единой государственной политики при осуществлении лицензирования риэлтерской деятельности;

Установление правовых основ единого рынка недвижимости в РФ.

Законодательно определено, какие виды работ и услуг, связанных с риэлтерской деятельностью, подлежат лицензированию.

Например, в Москве к ним относят:

Посредничество в сделках купли-продажи, мене, аренде объектов недвижимости;

Управление объектами недвижимости по договору с собственником этих объектов;

Заключение договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением, предусматривающих отчуждение объектов недвижимости. В других регионах России, например, в Санкт-Петербурге, Воронежской, Смоленской, Мурманской областях и в Ставропольском крае, риэлтерская деятельность на виды не делится.

Главными лицензионными требованиями к претендентам на осуществление риэлтерской деятельности являются:

Сведения о помещениях, предназначенных для осуществления лицензируемой деятельности, и правах на них;

Сведения, характеризующие профессиональную квалификацию лица, которое намерено осуществлять лицензируемую деятельность;

Сведения о платежеспособности (наличии достаточных финансовых ресурсов) для возмещения возможных убытков, причиненных по вине лицензиата заказчиком его услуг.

Действие лицензии прекращается в следующих случаях:

По истечении срока, на который выдана лицензия, при отсутствии заявления о продлении срока ее действия;

В случае ликвидации юридического лица или прекращения действия свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя - владельца лицензии;

В случае аннулирования лицензии по решению лицензионного органа.

Лицензированием риэлтерской деятельности в Санкт-Петербурге занимается лицензирующий орган - Лицензионная палата Санкт-Петербурга которая осуществляет 29 видов предпринимательской деятельности. Риэлтерами занимается управление лицензирования проектно-строительной деятельности.

Стандартная процедура получения риэлтерской лицензии:

Фирма предоставляет в Лицензионную палату пакет документов;

Сотрудники палаты проводят экспертную проверку документации и выезжают на место, чтобы выяснить, может ли лицензиат заниматься данным видом предпринимательской деятельности;

Эксперт, проводивший проверку, принимает решение о выдаче лицензии или отказе.

Информация о наличии лицензии в риэлтерской фирме выдается по запросу любому гражданину в течение месяца (плата за услуги 3 МРОТ). Всего в Санкт-Петербурге зарегистрировано более 600 лицензированных агентств недвижимости.

Право принимать решения о приостановке действия лицензии или ее аннулировании дано Экспертному совету по лицензированию риэлтерской деятельности. Это, своего рода, арбитр при споре между заказчиком и риэлтерской фирмой.

Поводом для инспектирования риэлтерской фирмы служит, как правило, жалоба заказчика о неправомерных действиях фирмы. Лицензионная палата также практикует и плановые рейды. За различные нарушения у семи агентств недвижимости приостановлены лицензии.

По закону фирме дается полгода "на устранение выявленных недостатков. В случае невыполнения следует аннулирование лицензии через суд.

Как юридическое, так и физическое лицо может носить статус риэлтера, только обладая лицензией на право осуществления риэлтерской деятельности. Кроме этого, физическое лицо (как индивидуальный предприниматель, так и риэлтер в рамках юридического лица) должно пройти аттестацию на осуществление риэлтерской деятельности. К аттестации допускаются лица, прошедшие обучение по утвержденной программе подготовки специалистов по риэлтерской деятельности в объеме не менее 90 часов.

Для осуществления предпринимательской деятельности по оказанию риэлтерских услуг существуют приемы и методы. Технология оказания риэлтерских услуг может сводиться к следующим основным этапам:

1. Получение заявки по услуге:

а) изучение характера и объема предстоящих работ на основе анализа заявленных заказчиком подробностей по объекту недвижимости;

б) формулирование ограничительных условий.

2. Предварительный осмотр объекта и заключение договора об оказании услуги:

а) конкретизация предмета договора и подготовка к его подписанию;

б) составление плана выполнения работ по договору

3. Сбор и анализ данных об объекте:

а) сбор документов об объекте недвижимости и подтверждение достоверности, актуальности и полезности собранной информации, необходимой для проведения конкретной сделки с недвижимостью;

б) предоставление отчета заказчику о проделанной работе и информирование о степени готовности всех субъектов к оформлению сделки.

4. Юридическое сопровождение сделки:

а) формирование комплекта документов и их исследование, подтверждение юристом законности проводимой сделки;

б) определение рисков, сопутствующих сделке;

в) ознакомление заказчика с документами и материалами, предоставляемыми для оформления сделки и согласования условий и техники ее проведения.

5. Проведение сделки с недвижимостью и оплата услуг риэлтеру:

а) проведение сделки с недвижимостью и документальное оформление ее результатов;

б) оформление акта сдачи-приемки работ, выполненных по договору об указании услуги;

в) оплата услуг риэлтера за выполненную работу. Перечисленные этапы показывают типичную схему отношений между риэлтерской фирмой и заказчиком. Она выглядит следующим образом: предложение фирмой набора услуг - выбор услуги заказчиком - заключение договора - оказание услуги - совершение сделки с недвижимостью - оплата услуг риэлтера за выполненную работу.

При данных отношениях содержание каждой услуги достаточно жестко формализовано и ограничено рамками предоставляемых фирмой услуг, а специалисты каждого структурного подразделения риэлтерской фирмы работают по внутренним правилам предоставления соответствующего профиля услуг. Заказчик, в свою очередь, должен определить содержание и результат предоставляемой услуги совершенно четко. И недооценка особенностей восприятия заказчиком содержания риэлтерской услуги вызывает риск потери заказчика.

Основные направления деятельности риэлтеров.

1. Риэлтер выступает в качестве агента. Реализацию данного статуса риэлтер осуществляет на основе агентского договора, который он заключает с потребителем услуг. Этим договором определяются обязательства риэлтера-агента осуществить в отношении указанного в договоре объекта недвижимости определенные юридические действия (например, заключить одну или несколько сделок с ним) от своего имени и за счет потребителя либо от имени и за счет потребителя. Также агентским договором может быть предусмотрено возложение на риэлтера-агента обязательства осуществить юридические действия в отношении лично потребителя услуг (приобретение или отчуждение, принятие или передача во временное пользование объекта недвижимости). Именную лицензионную карточку- агента обязаны иметь все сотрудники юридического лица, непосредственно работающие с заказчиками и участвующие в подготовке к заключению договоров по осуществлению гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости.

2. Риэлтер выступает в качестве поверенного. При этом заключается договор поручения, который возлагает на риэлтера обязательства осуществить от имени и за счет доверителя определенные юридические действия в отношении принадлежащего ему или используемого им объекта недвижимости.

3. Риэлтер выступает в качестве брокера. Между потребителем услуг и риэлтером заключается договор комиссии. В соответствии с ним риэлтер принимает на себя обязательства от своего собственного имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с объектом недвижимости. Брокер выполняет следующие функции:

Выступление доверенным лицом одной или обеих сторон по сделке с объектом недвижимости;

Анализ негативных и позитивных факторов, сопутствующих сделке;

Разработка оптимальной программы проведения соответствующей операции с объектом недвижимости с наименьшими издержками и риском.

Лицензионная карточка брокера выдается только специалистам или индивидуальным предпринимателям, имеющим стаж работы в качестве агента или осуществляющим брокерскую деятельность не менее двух лет.

4. Риэлтерская фирма выступает как дилер. Дилерская деятельность осуществляется в случае, когда объект недвижимости находится в собственности самого риэлтера (был приобретен ранее с целью последующей продажи).

5. Посредническая деятельность риэлтера. Деятельность по оказанию услуг по поиску контрагентов для лиц, изъявивших желание приобрести или продать какой-либо объект недвижимости с целью последующего заключения соответствующих сделок. При этом риэлтер не является непосредственной стороной.

6. Торговая деятельность риэлтера. При таком статусе риэлтер выполняет следующие функции:

- предоставляет услуги по информационному обеспечению участников сделки;

Предоставляет консультационные услуги и услуги по оформлению документов;

Предоставляет услуги по надлежащему и безопасному проведению расчетов по сделкам.

7. Деятельность риэлтерской фирмы по созданию новых объектов недвижимости с целью последующей их продажи. Эта деятельность осуществляется на основе партнерства с инвестиционно-строительными компаниями. Как правило, риэлтерская фирма работает на вторичном рынке недвижимости, однако в Санкт-Петербурге существуют несколько риэлтерских компаний, продающих жилье на первичном рынке.

8. Деятельность риэлтерской фирмы по созданию с целью последующей продажи отдельного объекта недвижимости путем изменения правового режима ранее существовавшего объекта (имущественного комплекса). Приватизированные предприятия часто не имеют правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, полученные в процессе акционирования предприятий. В таком случае специалисты агентства проводят полный комплекс работ от консалтинга до оформления прав собственности на землю.

9. Работа риэлтерской фирмы с производственной недвижимостью. Эта деятельность риэлтера направлена, как правило, на аренду и продажу офисных, торговых и складских площадей.

10. Работа риэлтерской фирмы с производственной недвижимостью по программе реструктуризации производства. Эта деятельность осуществляется на основе аккредитации Комитета по экономической политике.

11. Деятельность риэлтерской фирмы по управлению недвижимостью может осуществляться на основании:

а) агентских договоров и договоров подряда;

б) договора аренды с правом субаренды для клиентов;

в) доверительного управления объектов недвижимости.

4 мая 1998 г. Государственная Дума приняла проект федерального закона «О риэлтерской деятельности в Российской Федерации» в первом чтении.

До середины 1999 г. лицензированием риэлтерской деятельности занималось КУГИ на основании распоряжения «О порядке лицензирования риэлтерской деятельности» от 14 мая 1997 г. № 436-р.

Глава 3. ОРГАНИЗАЦИОННЫЕ ОСНОВЫ РАЗВИТИЯ И УПРАВЛЕНИЯ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Рис. 3.2. Структура предпринимательской деятельности на рынке недвижимости

А.В. Овсянникова, эксперт по налогообложению

Предприниматель продает свое имущество: какие налоги платить?

Упомянутые в статье судебные решения можно найти: раздел «Судебная практика» системы КонсультантПлюс

Если гражданин является ИП, то грань между его предпринимательским и личным доходом при продаже имущества может оказаться очень зыбкой. Поэтому нередко возникает вопрос: каким же налогом облагать полученный доход? Кроме того, всегда есть соблазн заплатить налоги в меньшем размере.

В статье под имуществом подразумеваются находящиеся в РФ недвижимость (включая земельные участки) и транспорт. И мы рассматриваем случай, когда гражданин - резидент РФ.

Варианты налогообложения дохода

Прежде чем мы расскажем о том, как квалифицировать доход от продажи имущества, давайте рассмотрим, какие варианты налогообложения дохода в принципе возможны.

Статус	Уплачиваемый налог	Ставка	Налоговая база
Гражданин, владеющий имуществом 3 года и более	Налог платить не придетс яп. 17.1 ст. 217 НК РФ
Гражданин, владеющий имуществом менее 3 лет	НДФЛ	13%п. 1 ст. 224 НК РФ	Доход от продажи, уменьшенный на вычет в размер епп. 1, 3 ст. 210 , подп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ : <или> документально подтвержденных расходов на приобретение имущества; <или> дохода от продажи, но не более 1 млн руб. (для жилой недвижимости/земельных участков) или 250 тыс. руб. (для нежилой недвижимости/транспорта)
<или> ИП на ОСНО; <или> ИП, уплачивающий ЕНВД (если он не подавал заявления о переходе на УСНО)	НДФЛ	13%п. 1 ст. 224 НК РФ	Доход от продажи, уменьшенный: <или> на остаточную стоимость недвижимости/транспорта, исчисленную по правилам гл. 25 НК РФп. 3 ст. 210 , п. 1 ст. 221 , подп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ ; <или> на покупную стоимость имущества, если оно учитывалось как това рп. 1 ст. 221 , подп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ
	Если вы по каким-либо причинам не можете документально подтвердить свои расходы, то воспользуйтесь правом на профессиональный вычет в размере 20% от суммы ваших доходо вп. 1 ст. 221 НК РФ
	НДС (если продается не жилье и не земля)	18%п. 3 ст. 164 НК РФ	Доход от продажи (без НДС)подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ
ИП на «доходной» УСНО	Налог при УСНО	6%п. 1 ст. 346.20 НК РФ	Доход от продаж ип. 1 ст. 346.18 НК РФ
ИП на «доходно-расходной» УСНО	Налог при УСНО	15% или ставка, установленная в вашем регион еп. 2 ст. 346.20 НК РФ	Доход от продажи, уменьшенный на покупную стоимость имущества, если оно было учтено как това рп. 2 ст. 346.18 , подп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ ; Письмо Минфина от 22.11.2013 № 03-11-11/50390
Если вы продаете ОС со сроком полезного использования более 15 лет до истечения 10 лет с момента его покупки или же со сроком полезного использования менее 15 лет до истечения 3 лет с момента учета его стоимости в расходах, то вам необходимо пересчитать налог при УСНО за весь период пользования этим имущество мп. 3 ст. 346.16 НК РФ : исключить из расходов уже учтенные суммы по этому ОС; включить в состав расходов амортизацию, рассчитанную по правилам гл. 25 НК

Подробнее о «досрочной» продаже упрощенцем ОС написано:

Чтобы понять, платить вам «предпринимательские» налоги или НДФЛ как обычному гражданину, а может, вообще ничего не платить, надо определить, имеет ли проданное имущество отношение к вашей предпринимательской деятельности.

Имущество продано в период ведения предпринимательской деятельности

СИТУАЦИЯ 1. Продажа имущества - предпринимательский доход.

Об этом, в частности, свидетельствуют следующие факты:

<или> договор купли-продажи заключен с вами не как с гражданином, а как с ИП;
<или> вы продаете имущество, учтенное в ИП-деятельности в качестве ОС;
<или> вы продаете недвижимость, в отношении которой ранее подавали заявление об освобождении от уплаты налога на имущества физических лиц в связи с ее использованием в предпринимательской деятельност ип. 3 ст. 346.11 НК РФ ;
<или> ваш основной вид деятельности (согласно ЕГРИП) связан с проданным имуществом (к примеру, операции с недвижимостью, если продана недвижимость, продажа автомобилей или перевозки, если продан транспорт);
<или> вы декларируете доход от использования имущества именно как предпринимательский доход (например, от сдачи в аренду помещения)см., например, Постановления ФАС УО от 01.04.2013 № Ф09-1798/13 ; ФАС ВВО от 10.06.2013 № А29-8193/2012 ;
<или> вы эксплуатируете имущество в своей деятельности (допустим, используете под офис/склад или развозите на своем автомобиле товары). Узнать об этом налоговики смогут, изучив вашу банковскую выписку или запросив у вас документы (адрес принадлежащего вам помещения может значиться на товарных накладных, а личный автомобиль, используемый в предпринимательской деятельности, можно «вычислить» по путевым листам);
<или> вы уменьшаете базу по «предпринимательскому» налогу на сумму личных налогов (например, на транспортный нало гПисьмо Минфина от 04.07.2013 № 03-11-11/25784 );
<или> вы продаете купленное ранее имущество, которое вряд ли можно использовать в личных целях (например, нежилое помещение)см., например, Постановление Президиума ВАС от 18.06.2013 № 18384/12 ;
<или> вы продаете купленное ранее имущество, которое не использовали в личных целях (например, несколько квартир). То есть можно сделать вывод, что оно было приобретено вами исключительно для перепродаж исм., например, Постановления ФАС ВВО от 10.05.2012 № А79-5243/2011 ; ФАС УО от 26.03.2014 № Ф09-912/14 .

В подобных случаях доход от продажи имущества облагается в соответствии с применяемым вами как ИП режимом налогообложения. То есть если вы, например, применяете УСНО, то и доход от сделки включаете в налоговую базу по УСНО независимо от того, сколько лет владели проданным имущество мПисьмо Минфина от 27.05.2013 № 03-11-11/19097 .

СИТУАЦИЯ 2. Продажа имущества - непредпринимательский доход.

Скорее всего, со стороны налоговиков не будет претензий, если вы квалифицируете доход от продажи имущества как свой личный доход в следующих ситуациях:

<или> вы продаете собственное жилье или нежилую недвижимость, которую использовали в личных целях (к примеру, гараж).

Если у вас есть машина, то налоговики, вероятнее всего, не будут предъявлять претензий к продаже гаража. Но если проданный вами гараж имеет большую площадь, то придирок со стороны налоговиков не избежать - они попытаются доказать, что такое имущество не может использоваться исключительно в личных целя хсм., например, Постановление ФАС УО от 13.11.2012 № Ф09-10672/12 ;

<или> вы продаете имущество, доставшееся вам в порядке наследования или дарения, которое не использовали в своей деятельности.

То есть если продажа имущества носит единичный характер и не имеет отношения к вашей ИП-деятельности, то доход от этой продажи назвать предпринимательским можно с очень большой натяжкой.

Соответственно, данный доход облагается, как у обычного гражданина.

Имущество продано после утраты статуса ИП

Если вы уже не ведете бизнес, но продаете имущество, которое ранее использовалось в вашей ИП-деятельности, то НДФЛ с дохода от продажи вам придется заплатить в любом случае, независимо от срока владения этим имущество мабз. 2 п. 17.1 ст. 217 НК РФ .

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

Советник государственной гражданской службы РФ 1 класса

“ Если на момент продажи имущества, которое было в собственности более 3 лет, гражданин уже утратил статус ИП, но ранее это имущество использовалось в его предпринимательской деятельности, то полученный доход от продажи такого имущества подлежит включению в налоговую базу по НДФЛ.

При этом не имеет значения, сколько времени прошло с момента утраты статуса ИП и какой режим применялся в период ведения предпринимательской деятельности. Ведь, применяя, например, ОСНО или «доходно-расходную» УСНО, предприниматель переносил стоимость имущества на расходы, уменьшающие налоговую базу, посредством начисления амортизации, если имущество было учтено в качестве ОСп. 16 , разд. VIII Порядка, утв. Приказом Минфина от 13.08.2002 № 86н/БГ-3-04/430 . А применение УСНО (с любым объектом) или патентной системы изначально предполагает льготное налогообложение.

Более того, бывший ИП не имеет права на какие-либо вычеты по НДФЛ при продаже имущества, ранее используемого в предпринимательской деятельности, независимо от применяемого ранее режима налогообложения, так как предоставление вычетов будет равноценно повторному уменьшению налоговой баз ы” .

Соответственно, весь доход от продажи имущества облагается НДФЛ по ставке 13%.

Если вы применяли ОСНО и «доходно-расходную» УСНО и по каким-либо причинам не включали имущество в состав ОС (в ситуации, когда имущество выступало в роли именно основного средства), а налоговики впоследствии доначислили вам налог как от продажи имущества, имеющего отношение к бывшей ИП-деятельности, подайте уточненки за период вашего предпринимательства, включив в расходы амортизацию имущества. И одновременно - заявление на возврат налога (если не прошло еще 3 лет).

А если имущество не имело никакого отношения к вашей прошлой предпринимательской деятельности, то действуем так же, как описано в ситуации 2.

Особый случай - недвижимость/земля изъята

Если вы распрощались со своей недвижимостью или земельным участком не по собственной воле, а в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нуж дстатьи 239 , 279 ГК РФ ; ст. 32 Жилищного кодекса РФ , то вы имеете право на вычет в размере выкупной стоимости этого имуществ аподп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ .

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

“ Поскольку НК РФ не установлено никаких ограничений в отношении изъятого имущества, то есть не важно, использовалось оно в предпринимательской деятельности или нет, является ли гражданин на момент изъятия предпринимателем или нет, то налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, установленного подп. 2 п. 1 ст. 220 НК Р Ф” .

Минфин России

Если с момента утраты статуса ИП прошло больше 3 лет и вы решили продать имущество, ранее используемое в вашей предпринимательской деятельности, то налоговики вряд ли смогут доказать причастность продаваемого имущества к вашей бывшей деятельности.

Если же вы только собираетесь «сворачивать» свою ИП-деятельность и хотите продать какое-либо имущество, которое вы потом не планируете использовать в личных целях, то сделайте это еще до «закрытия» ИП.

Когда организация приобретает, например, складское помещение, она ставит его на свой баланс, этот объект недвижимости используется в хозяйственной деятельности и является собственностью организации. Когда индивидуальный предприниматель покупает объект недвижимости, он регистрирует свое право как физическое лицо. Кому принадлежит данный объект недвижимости: индивидуальному предпринимателю или физическому лицу? А если имущество используется и в предпринимательской деятельности, и для личных целей, как облагать доход, например, при его реализации? Как разграничить имущество личное и используемое для предпринимательской деятельности при банкротстве индивидуального предпринимателя? Может ли индивидуальный предприниматель воспользоваться имущественным вычетом при реализации объекта недвижимости, используемого в предпринимательской деятельности?

Эти и другие вопросы встают перед индивидуальными предпринимателями, которые используют в своей деятельности имущество, подлежащее государственной регистрации. Попробуем на них ответить.

Можно ли зарегистрировать недвижимость на индивидуального предпринимателя?

В соответствии с п. 1 ст. 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Под предпринимательской деятельностью согласно ст. 2 ГК РФ понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. Государственная регистрация физического лица в качестве индивидуального предпринимателя осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 08.08.2001 № 129‑ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» .

По общему правилу, закрепленному в п. 3 ст. 23 ГК РФ , к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, применяются правила ГК РФ, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения. Правоотношения собственности относятся как раз к той категории правоотношений, которые регулируются правовыми нормами, относящимися к гражданам.

Обратите внимание:

Закон не предусматривает разделение имущества гражданина как индивидуального предпринимателя и как физического лица.

Согласно ст. 24 ГК РФ гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание. Следовательно, приобрести в собственность недвижимое имущество физическое лицо может исключительно в статусе физического лица, но не индивидуального предпринимателя. Право собственности на что‑либо никак не зависит от приобретения или прекращения статуса индивидуального предпринимателя. Это одно из главных отличий двух форм осуществления предпринимательской деятельности - юридического лица и индивидуального предпринимателя.

Как указывается в п. 3 ст. 49 ГК РФ , правоспособность юридического лица возникает в момент его создания и прекращается в момент внесения записи о его исключении из ЕГРЮЛ. То есть после своего создания юридическое лицо вправе приобрести какое‑либо имущество. Что касается прекращения деятельности юридического лица, это может проходить путем либо реорганизации, либо ликвидации. Для обоих случаев закон предусматривает специальную процедуру, в ходе которой должны решаться вопросы о дальнейшей судьбе имущества юридического лица. Для индивидуальных предпринимателей процедура ликвидации отсутствует. Гражданин подает необходимые документы в регистрирующий орган, и таким образом прекращается его статус индивидуального предпринимателя. И это никак не влияет на его правоотношения собственности.

Данная позиция поддерживается и в Письме Минэкономразвития РФ от 15.06.2011 № ОГ-Д05-63 . Минэкономразвития ссылается на ст. 212 «Субъекты права собственности» ГК РФ , в соответствии с которой в РФ признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также РФ, субъектов РФ, муниципальных образований (п. 2 ст. 212 ГК РФ ). В данном перечне указан только гражданин и отсутствует индивидуальный предприниматель.

В статье 218 ГК РФ закрепляются основания приобретения права собственности. Так, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Поступления, полученные в результате использования имущества (плоды, продукция, доходы), принадлежат лицу, использующему это имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором об использовании этого имущества. Право собственности на имущество, у которого есть собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица. В случаях и в порядке, предусмотренных ГК РФ, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. То есть установленное гражданским законодательством право гражданина иметь в собственности имущество, приобретаемое по основаниям, перечисленным в ст. 218 ГК РФ , не обусловлено наличием или отсутствием у него статуса индивидуального предпринимателя.

Кроме того, ст. 5 Федерального закона от 21.07.1997 № 122‑ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Федеральный закон № 122‑ФЗ ) предусмотрено, что участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество, являются, в частности, собственники недвижимого имущества, к которым отнесены в том числе граждане РФ. Индивидуальные же предприниматели исходя из толкования названной статьи самостоятельными субъектами указанных правоотношений не являются. То есть при регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предприниматель без образования юридического лица вступает в правоотношения, регулируемые Федеральным законом № 122‑ФЗ , в качестве гражданина. Более того, п. 18 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним , утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 (далее - Правила ), также не предусматривает указания в данном реестре информации о наличии у физического лица статуса индивидуального предпринимателя. Также следует отметить, что Правилами устанавливаются особенности государственной регистрации прав и сделок только в отношении предприятий (п. 28 ).

Таким образом, право собственности на объект недвижимости регистрируется в общеустановленном порядке именно за гражданином независимо от наличия у него статуса индивидуального предпринимателя. Данные выводы находят отражение также в Письмах УФНС по г. Москве от 11.03.2010 № 20-14/2/025291@ и от 05.03.2009 № 20-14/2/019833@ .

Необходимо также отметить тот факт, что юридическое лицо в отличие от гражданина - физического лица имеет обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам именно этим имуществом. Гражданин же (если он является индивидуальным предпринимателем без образования юридического лица) использует свое имущество не только для занятия предпринимательской деятельностью, но и в качестве собственно личного имущества, необходимого для осуществления неотчуждаемых прав и свобод. Имущество гражданина в этом случае юридически не разграничено (п. 4 Постановления Конституционного суда РФ от 17.12.1996 № 20‑П ).

Недопустимость регистрации права собственности на недвижимый объект гражданином как индивидуальным предпринимателем подтверждается и непосредственно судебной практикой. Так, в Постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2011 № 07АП-4096/2010 суд, анализируя положения п. 1 и 4 ст. 23 , ст. 24 ГК РФ , ст. 131 Федерального закона от 26.10.2002 № 127‑ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» , пришел к выводу, что действующее законодательство не разграничивает имущество физических лиц и индивидуальных предпринимателей.

Может ли «упрощенец» воспользоваться имущественным вычетом по НДФЛ?

Индивидуальные предприниматели зачастую выбирают УСНО. Но, когда речь заходит о реализации объектов недвижимости, которые зарегистрированы на физическое лицо, многие считают, что надо уплачивать НДФЛ и можно воспользоваться имущественным вычетом по этому налогу .

Напомним, что при УСНО порядок налогообложения доходов, которые получены от реализации объектов недвижимости, осуществляется в соответствии с п. 1 ст. 346.15 НК РФ : учитываются доходы, указанные в ст. 249 и 250 НК РФ . Согласно ст. 249 НК РФ доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, и выручка от реализации имущественных прав. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной форме.

Кроме этого, в данном случае надо помнить и о превышении предельного размера доходов, установленного в п. 4 ст. 346.13 НК РФ , ведь объекты недвижимости, как правило, дорогостоящие, и доход от их реализации будет учитываться при расчете предельного размера доходов при УСНО.

Почему же индивидуальные предприниматели, применяющие УСНО, вдруг вспоминают при реализации объектов недвижимости об НДФЛ, который при УСНО не уплачивается? Главным побуждающим мотивом в данном случае является желание воспользоваться имущественным вычетом, который предоставляет налоговое законодательство.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных им в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 млн руб., а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 тыс. руб.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного указанным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации принадлежащих ему ценных бумаг.

При этом указанные положения не распространяются на доходы, получаемые ИП от продажи имущества в связи с осуществлением предпринимательской деятельности.

Но при владении объектом недвижимости более трех лет индивидуальные предприниматели хотят воспользоваться имущественным вычетом, равным сумме проданного имущества. В соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат обложению НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Но при этом согласно абз. 2 п. 17.1 ст. 217 НК РФ положения указанного пункта также не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.

Исходя из норм действующего законодательства представители Минфина и ФНС считают, что определяющее значение для целей получения данного имущественного налогового вычета имеет характер использования имущества.

Обратите внимание:

Если помещение использовалось налогоплательщиком для осуществления предпринимательской деятельности, его продажа также относится к продаже имущества в связи с осуществлением предпринимательской деятельности.

В этом случае имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ , не предоставляется.

Аналогичен подход контролирующих органов и к применению вычета, установленного п. 17.1 ст. 217 НК РФ : если физическое лицо использовало помещение в целях осуществления предпринимательской деятельности и доходы учитывались в рамках УСНО, к доходу, полученному от реализации указанного нежилого помещения, положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ не применяются.

С данной позицией спорить трудно, так как согласно п. 3 ст. 210 НК РФ для доходов, в отношении которых предусмотрена ставка НДФЛ в размере 13%, установленная п. 1 ст. 224 НК РФ , налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих обложению НДФЛ, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, в частности имущественных налоговых вычетов, преду-
смотренных ст. 220 НК РФ . Соответственно, указанные вычеты применяются только к доходам налогоплательщиков - физических лиц и индивидуальных предпринимателей, подлежащим налого-
обложению НДФЛ по ставке 13%.

Согласно п. 7 ст. 12 НК РФ специальные налоговые режимы, к которым относится и УСНО, могут предусматривать освобождение от обязанности по уплате отдельных федеральных, региональных и местных налогов и сборов, указанных в ст. 13 -15 НК РФ .

В соответствии с п. 3 ст. 346.11 НК РФ применение УСНО индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате НДФЛ (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным п. 2 , 4 и 5 ст. 224 НК РФ ).

Аналогичная норма установлена п. 24 ст. 217 НК РФ: получаемые ИП доходы, при налогообложении которых применяется УСНО, освобождаются от обложения НДФЛ.

Таким образом, применение УСНО к доходам, полученным от осуществления предпринимательской деятельности, освобождает налогоплательщика от обязанности по уплате НДФЛ по отношению к этим же доходам.

Исходя из изложенного к доходам ИП, которые облагаются налогом при УСНО, имущественные налоговые вычеты по НДФЛ не применяются.

Вместе с тем, если такой налогоплательщик получает другие доходы, подлежащие обложению НДФЛ по ставке 13%, он вправе уменьшить сумму таких доходов на имущественные налоговые вычеты, предусмотренные ст. 220 НК РФ .

Представители Минфина в своих разъяснениях обращают внимание на то, что в соответствии с п. 1 ст. 56 НК РФ льготами по налогам и сборам признаются предоставляемые отдельным категориям налогоплательщиков и плательщиков сборов предусмотренные законодательством о налогах и сборах преимущества по сравнению с другими налогоплательщиками или плательщиками сборов, включая возможность не уплачивать налог или сбор либо уплачивать их в меньшем размере.

Имущественные налоговые вычеты, установленные ст. 220 НК РФ , льготами не являются.

Разъяснения представителей контролирующих органов по данному вопросу представлены в письмах ФНС РФ от 31.01.2011 № КЕ-3-3/212@ , Минфина РФ от 14.01.2011 № 03‑11‑11/3 , от 27.04.2011 № 03‑04‑05/3-307 , от 06.05.2011 № 03‑04‑05/3-335 , от 06.07.2011 № 03‑04‑05/3-489 , от 19.09.2011 № 03‑04‑05/3-673 , от 06.10.2011 № 03‑04‑05/3-711 .

Из приведенных норм следует, что к доходам индивидуального предпринимателя, облагаемым налогом при УСНО, стандартные, социальные и имущественные налоговые вычеты по НДФЛ не применяются.

Вместе с тем, если налогоплательщик получает другие доходы, подлежащие обложению НДФЛ по ставке 13%, он вправе уменьшить сумму таких доходов на стандартные, социальные и имущественные налоговые вычеты, предусмотренные ст. 218 -220 НК РФ .

___________________________

Подробно читайте об этом в статье С. П. Данченко «Доходы от операций с недвижимостью: какие налоги платить?», № 7, 2011.