Как лучше гасить ипотеку по сроку. Погашение ипотечного кредита досрочно. Что лучше уменьшить: срок или платеж

Ипотечные кредиты отличаются длительными сроками и, как следствие, высокими переплатами. Чтобы погасить задолженность побыстрее и сэкономить средства, заемщику на помощь приходит досрочное погашение ипотеки. Его условия и способы отличаются в зависимости от требований банка.

Можно ли погасить задолженность досрочно

В 2019 году, согласно действующему законодательству РФ, банк-кредитор не имеет права ограничивать заемщика в его желании рассчитаться по своим обязательствам раньше срока . Это касается всех видов займов, в том числе и жилищных. Данный правовой вопрос регламентируется Федеральным законом №284-ФЗ «О внесении изменений в ст. 809 и 810 ч. 2 Гражданского кодекса РФ» от 19.10.2011 г.

В ст. 809 определяется порядок начисления процентов при досрочном расчете:

«В случае возврата досрочно суммы займа, предоставленного под проценты, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов по договору займа, начисленных включительно до дня возврата суммы займа полностью или ее части».

В ст. 810 указаны условия проведения оплаты и срок, в течение которого заемщик должен уведомить банк о своем намерении:

«Сумма займа, предоставленного под проценты заемщику-гражданину для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью, может быть возвращена заемщиком-гражданином досрочно полностью или по частям при условии уведомления об этом займодавца не менее чем за тридцать дней до дня такого возврата. Договором займа может быть установлен более короткий срок уведомления займодавца о намерении заемщика возвратить денежные средства досрочно».

Важно! Правила внесения платежей по ипотеке раньше срока и порядок уведомления определяются каждым банком самостоятельно (в рамках законодательства) и указываются в кредитном договоре.

Как пересчитываются проценты и сумма долга

Как правило, банки классифицируют раннее погашение ипотеки на частичное и полное. Два способа предполагают разный порядок перечисления задолженности и процентов.

При частичном погашении

Если клиент вносит средства сверх ежемесячного платежа (частичное погашение), происходит перерасчет остатка задолженности и банк пересматривает график выплат. При этом заемщик может выбрать один из вариантов:

Уменьшение ежемесячного взноса с сохранением прежнего срока – этот способ позволяет снизить нагрузку на бюджет клиента.
Сокращение срока кредитования без изменения платежа – данный вариант наиболее выгоден для минимизации переплаты. Однако в этом случае размер финансового бремени не уменьшается и заемщик рискует не справиться со своими обязательствами.

Сумма, которую клиент вносит досрочно, за минусом начисленных процентов направляется на погашение части основного долга. При аннуитетных платежах доля переплаты будет выше по сравнению с дифференцированной схемой.

При полном погашении

Если ипотека погашается полностью, то клиент должен выплатить сумму основной задолженности и начисленный процентов по состоянию на дату проведения операции (проценты за будущие периоды платить не нужно). Так как при дифференцированной схеме задолженность по телу кредита погашается быстрее, по сравнению с аннуитетной, то и сумма переплаты в первом случае будет меньше.

Такой способ досрочной выплаты предполагает полное закрытие долга и завершение действия кредитного договора.

Что такое возврат излишне выплаченных процентов

В случае если заемщик заранее погасил жилищный кредит, он может потребовать от банка вернуть часть излишне уплаченных процентов. Это актуально для аннуитетной схемы выплаты ипотеки, когда на начальном этапе кредитования основной долг практически не уменьшается .

Рассмотрим, как образуется переплата на примере:

Кредит оформлен на срок 10 лет, изначально банк насчитывает проценты, основываясь на сумме основного долга и периоде выплаты, условно, эта сумма составит 50 000 рублей. При аннуитетных платежах объем процентов в денежном выражении распределяется таким образом, что большая их часть погашается в первые месяцы.

На практике это выглядит так:

Если переплата за 10 лет равна 50 000, то в первый год будет выплачено около 9 000, а в последний – 700 рублей. Перечисляя средства за кредит полностью, не через 10 лет, а через год, общая переплата составит те же 9 000 рублей, но если бы кредит изначально был оформлен на 1 год, то переплата бы составила около 5 000 рублей. Таким образом, разница 9 000 – 5 000 = 4 000* рублей – это сумма излишне уплаченных процентов.
*Все расчеты приблизительны, суммы округлены до тысяч, без учета рублей и копеек.

Важно! Возврат излишне уплаченных процентов возможен. Юристы рекомендуют изначально обращаться в банк, затем в Роспотребнадзор и только при отказе всех инстанций – в суд.

Несмотря на положения кредитного договора, присутствует факт ущемления права заемщика, так как он выплатил проценты за периоды, в которые деньгами банка уже не пользовался. Закон о защите прав потребителей аннулирует любые договорные отношения, которые ущемляют права физических лиц. Судебной практике известны случаи, когда такие иски были удовлетворены (Определение СК от 23 декабря 2014 г. N 83-КГ14-9).

Однако важно отметить, что практика на этот счет еще молода. Хотя первым такое решение вынес Верховный Суд РФ, после оно было пересмотрено и на данный момент находится на очередном рассмотрении. Причиной тому стало заявление, что при меньшей сумме переплаты (и оформлении договора на более короткий срок), размер ежемесячного платежа был бы больше, чем вносилось фактически. При этом нижестоящие инстанции чаще всего поддерживают мнение Верховного Суда РФ.

Таким образом, возможность вернуть часть средств присутствует. При этом важно учесть, что все судебные издержки полностью лягут на заемщика, независимо от исхода. Следовательно, смысл в этом есть лишь в тех случаях, когда речь идет о крупных суммах.

Выгодно ли досрочно гасить ипотеку

При любой схеме выплат полное и частичное досрочное погашение определенно имеет смысл . Если есть возможность закрыть ипотечный кредит заранее, то лучше ею воспользоваться, так как это позволит рассчитаться с банком и не платить проценты.

Если сразу нет всей суммы для полного погашения, то при оплате необходимо учитывать следующие особенности:

Частичный возврат задолженности при аннуитетной схеме будет особенно полезен в первые годы действия кредитного договора, когда бóльшую часть ежемесячного платежа занимают проценты.
Чтобы быстро закрыть ипотеку необходимо правильно выбирать дату операции. Выгоднее всего вносить дополнительный взнос в день ежемесячного платежа, когда текущие проценты уже уплачены. В этом случае вся сумма досрочного взноса пойдет на погашение основного долга.
Частичная оплата позволит снизить расходы на страхование залогового имущества от рисков утраты и повреждения. Данный страховой полис нужно делать ежегодно, а его стоимость рассчитывается исходя из остатка основного долга.

Важно! Процентная ставка при досрочном погашении не изменяется, так как условия договора сохраняются, и переплата начисляется в прежнем порядке.

Ключевая выгода в том, что на сумму, выплаченную досрочно, проценты не начисляются. Кроме этого, исполнение своих обязательств по ипотечному кредиту ранее установленного срока не препятствует получению налогового вычета, как имущественного, так и по уплаченным процентам.

Как производится выплата

Сейчас каждый жилищный займ выдается с возможностью раннего погашения. При этом, даже если соответствующая сумма уже внесена на счет, банки не делают списание средств без получения подтверждения от клиента. Чтобы оплатить ипотеку раньше срока заемщику понадобится:

Уточнить минимально допустимую сумму для досрочного погашения или точную для полного закрытия дога. Эту информацию можно узнать у специалистов банка либо в ипотечном договоре.
Пополнить счет, с которого производится оплата кредита.
Оформить заявление в отделении банка на проведение операции, указав сумму, счет и дату списания. В некоторых организациях это можно сделать в интернет-банкинге (Сбербанк), с помощью оператора колл-центра (банк ВТБ) или направить документы по почте («Россельхозбанк»).
Дождаться списания средств и получить у сотрудников банка подтверждающие документы (справка о закрытии ипотеки или новый график платежей).

Если заявление подается при личном визите в офис, кроме паспорта заемщику может потребоваться ипотечный договор, график и бумаги по объекту недвижимости.

Важно! При полном погашении необходимо узнавать у ответственного специалиста точную сумму, которую надо заплатить именно на день проведения операции, с учетом всех процентов и при наличии – дополнительных платных услуг.

Также при оформлении заявки важно учитывать особые условия банка, которыми он руководствуется в зачислении досрочных платежей. Например, Сбербанк не проводит пересчет задолженности в праздничные и выходные дни, и поэтому в подобных случаях время обработки заявления увеличивается. В «Россельхозбанке» дополнительные взносы учитываются только в дату ежемесячного платежа.

В наше время тяжело приобрести квартиру за наличные деньги. Именно по этой причине многим приходится обращаться в банк за ипотечным займом. Есть ли выгода, и как раньше срока можно закрыть свой долг?

Жилье в ипотеку

Стоит ли брать Ведь он тяжелой ношей ложится на плечи плательщиков. Все потому, что проценты очень высокие и зачастую превышают реальную стоимость квартиры. Правда, другого выхода у людей просто не бывает. Это единственный вариант, позволяющий приобрести собственное жилье. Многие, чтобы большие суммы. Ограничивают себя во всем, лишь бы раньше срока закрыть свой долг. Возникает вопрос, а стоит ли делать досрочное погашение ипотеки? Сбербанк предлагает различные условия, которые следует рассмотреть подробнее.

Общие ипотечные условия

Большие переплаты по ипотечному кредиту сильно бьют по кошельку. Поэтому многие задумываются о досрочном его погашении хотя бы частично. Основные факторы — это проценты по договору, рост инфляции и колебания валютного курса, влияющие на сумму выплат.

Выгоднее всего банку получать ежемесячные платежи. Особенно прибыль идет в первые годы, когда покрываются лишь проценты по кредиту. Сумма самого кредита начинает погашаться лишь в середине срока. При своевременных платежах ипотечный кредит автоматически закрывается в последний день оплаты.

Возможно ли В Сбербанке некоторым клиентам, имеющим большой и стабильный доход, идут навстречу. В этом случае позволяется выплачивать долг дифференцированным платежом. В результате ежемесячная сумма кредита делится на равные части. Процент же начисляется на остаток самого долга. Выходит, сумма остается неизменной. Меняется лишь процент, пересчитываемый каждый месяц. Поэтому погасить ипотеку заблаговременно не составит труда. Хотя здесь есть нюанс: весь груз оплаты будет на первоначальном этапе. По этой причине банк очень тщательно проверяет такого клиента на платежеспособность. Наличие финансовой стабильности позволит выполнить полное досрочное погашение ипотеки в Сбербанке раньше срока.

Способы досрочного погашения ипотеки

Любой банк будет против досрочных погашений. Ведь в их планы входит много лет получать ежемесячный доход с ипотечного кредита. Зачастую это основная статья доходов банка. Поэтому досрочный расчет ему невыгоден, ведь он лишается большого количества процентов по договору. Запретить же раньше времени закрыть долг невозможно. По гражданскому кодексу любой гражданин при наличии кредита в банке может закрыть долг раньше срока. Чтобы реализовать свои права, клиенту нужно заранее уведомить банк и его служащих об этом решении. Зачастую срок составляет 30 дней или больше. Его устанавливают в самом банке при заключении ипотечного договора. В обязательном порядке пишется заявление, где указывается причина, по которой выполняется досрочное погашение ипотеки.

Сбербанк к такому заявлению дополнительно запрашивает реквизиты. К ним относятся наименование отделения, которое выдало ипотечный заем, информация о клиенте в соответствии с его анкетой, номер телефона и место жительство по приписке. Также нужно указать номер договора. Само заявление пишется в произвольной форме, где клиент просит принять сумму на досрочное погашение банка таковы, что лишь после подписания заявления о погашении долга будет установлена дата внесения нужной суммы на счет клиента. После чего ипотечный долг перед банком считается закрытым. Если же выполняется ипотеки в Сбербанке, то составляется другой график платежей. Затем он в обязательном порядке подписывается клиентом и представителем банка.

Есть ли ограничения для срочного погашения?

Любой банк ставит определенные условия для погашения долга по ипотеке. Поэтому важно, прежде чем обратиться в банк с этим вопросом, понять, как происходит оплата по такому обязательству. Есть два вида платежей: дифференцированные и аутентичные. В первом случае речь идет о ежемесячных выплатах, которые со временем уменьшаются. Во втором случае ежемесячная сумма платежа на протяжении всего срока одинакова. Получается, в самом начале оплачиваются проценты, а уже с середины срока - сам долг по ипотеке.

Чаще всего банк работает по аутентичному принципу, поэтому порядок досрочного погашения ипотеки в Сбербанке имеет свои особенности:

Первым условием является лимит на определенную сумму. Она вносится в качестве досрочного погашения. Минимальная сумма составляет 15 000 руб.
Второе условие предусматривает обращение клиента в банк за один день до основного платежа. Что дает возможность клиенту просчитать свои финансовые возможности и запланировать все выплаты заранее.
Важным моментом является своевременное внесение платежа. Происходит все после написания заявления и принятия его сотрудником банка. Сделать оплату можно в кассе Сбербанка или же через терминал, установленный в самом банке.
Затем, после внесения нужной суммы, клиент оплачивает очередной платеж, указанный в кредитном графике. После уплаты очередного взноса менеджер банка обязан предоставить новый график платежей. В нем должна учитываться сумма, зачисленная на счет, что указывает на частичное досрочное погашение ипотеки.

Сбербанк также предлагает вариант онлайн, о котором стоит поговорить.

Погашение долга онлайн

Данный вариант подойдет тем, кто в силу обстоятельств очень занят. Поэтому не может найти время, чтобы сделать досрочное погашение ипотеки в Сбербанке. Условия здесь очень просты. Нужно зайти на официальный сайт Сбербанка. Здесь имеется специальный калькулятор, куда вносятся все необходимые данные клиента. Благодаря такой услуге появляется возможность в короткий срок погасить полностью или частично ипотечный заем. Если речь идет о втором варианте, менеджер банка впоследствии отправляет клиенту новый график платежей.

Досрочное погашение ипотеки

Каждому клиенту разрешено сделать досрочное погашение ипотеки. Сбербанк предоставляет возможность заранее погасить свой долг. Как указано выше, для этого есть различные условия и возможности. Здесь все зависит от типа кредита. Именно поэтому важно, прежде чем заключить ипотечный договор, ознакомиться со всеми предлагаемыми условиями. В любом отделении Сбербанка вам сообщат, что есть различные варианты досрочного погашения займа. По просьбе клиента могут выполнить расчеты по заявленным данным, а после составить предварительный график платежей. Лучше всего прояснить ситуацию до того, как вы подписали документы на ипотечный заем.

Стоит ли досрочно погашать ипотечный долг?

Если же вы давно платите по графику, то стоит задуматься, стоит ли раньше срока гасить ипотечный кредит. Тем, для кого ежемесячные платежи не в тягость, стоит повременить. Ведь для досрочного погашения придется собрать нужную сумму, а значит, ужать себя в бюджете. Напротив, когда ипотека в тягость, следует искать варианты улучшить свою жизнь: досрочно закрыть долг или же уменьшить сумму оплаты с помощью частичного закрытия долга.

Мнения клиентов банка

Если проанализировать ситуацию, то досрочное погашение ипотеки в Сбербанке отзывы имеет самые разные. Одним нравится низкая процентная ставка по кредиту. Правда, получить ее могут те, кто имеет зарплатную карту. К тому же таким клиентам удобно гасить ежемесячные платежи. Другие возмущаются слишком жесткими требованиями к заемщику. Конечно, есть определенные нюансы при ипотечном кредитовании в Сбербанке и досрочном его погашении. Тем не менее данный банк предлагает наиболее выгодные условия. Предоставляет различные варианты для досрочного закрытия ипотечного долга. Подстраивается под своих клиентов и идет им навстречу, что очень важно, считают клиенты Сбербанка.

Досрочное погашение ипотеки – это дополнительное внесение денежных средств за уплату ипотеки, помимо установленных ежемесячных платежей. Возможность досрочно погасить ипотеку оговаривается в кредитном договоре банка. Эта процедура не обязательна, и проводится только по желанию заёмщика. Заёмщик может выбрать один из вариантов досрочной уплаты ипотеки:

Полное погашение – остаток долга погашается полностью.
Частичное погашение – заёмщик единоразово или постоянно вносит в банк больше денежных средств, чем необходимо по договору.

Часто возникает вопрос, при досрочном погашении ипотеки гасится основной долг или проценты по нему? Во всех банках схема досрочного погашения одинакова и выглядит следующим образом:

Поступающий в банк досрочный платёж по ипотеке идёт на погашение процентов.
После вычета процентов остатком платежа погашается тело кредита.
При уменьшении основного долга банк уменьшает ежемесячный платёж по ипотеке.

Стоит ли выплачивать ипотеку досрочно в 2018 году?

Ипотеку берут не от хорошей жизни. Чаще всего таким видом кредита пользуются молодые пары до 40 лет, которые не имеют средств на приобретение собственного жилья.

Данный вид кредитования — это обуза, которая будет десятилетиями висеть на шее у заёмщика, вот почему по статистике большинство клиентов банка стараются досрочно погасить ипотеку. Самый распространённый вариант досрочного погашения – это рефинансирование материнского капитала, или взятие более дешёвого кредита в другом банке.

Банку не выгодно, когда клиент погашает потеку досрочно, ведь при этом он теряет свои доходы. В статье № 810 ГК РФ сказано, что каждый заёмщик имеет право на моментальное закрытие суммы ипотеки. Нарушить закон и запретить клиенту выплачивать свою ипотеку досрочно банк не может. Банки делают всё для того, чтобы досрочное погашение задолженности было максимально невыгодным или неудобным для клиента. Выгодность досрочного погашения ипотеки зависит от условий, прописанных в кредитном договоре заёмщика.

Закон о досрочном погашении ипотеки: инструкция по применению

1 ноября 2011 года вступил в силу Закон РФ №284-ФЗ от 19.10.2011, согласно которому банк не имеет права отказать в досрочном погашении ипотеки.

Теперь ипотечное кредитование можно погасить ранее графика на законных основаниях, согласие банка для этого не требуется. Важно помнить, что в законодательстве закреплено основное требование к заёмщику – сообщать кредитору о желании досрочно погасить ипотеку полностью или частично, не менее чем за 30 дней до возврата кредита. Этот срок может быть уменьшен и зафиксирован в кредитном договоре отдельным пунктом.

В кредитном договоре можно встретить пункт о минимальной сумме досрочного погашения. Часто она довольно большая. Таким образом, клиенту не разрешат досрочное погашение кредита более мелкими суммами. В этом случае заёмщику придётся копить денежные средства, чтобы сделать досрочный платёж.

В случае досрочного погашения ипотеки банк по законодательству не может применять штрафы. На сегодняшний день в большинстве крупных банков штрафы изъяты, однако банк может потребовать заплатить комиссию. Это небольшая сумма, которая составляет около 3-5% от размера дополнительного платежа.

Многие банки специально усложняют процесс досрочного погашения, требуя заново собрать кучу справок и документов. Часто заёмщику перед досрочным погашением кредита приходится посещать главный офис банка-кредитора, выстаивать очередь, лично говорить с главным менеджером или управляющим.

Выгода, варианты и нюансы досрочного погашения ипотеки

На первый взгляд решение как можно быстрее избавиться от задолженности по кредиту кажется логичным и верным, но не стоит гасить ипотеку бегом, не разобравшись во всех нюансах.

Банки могут иметь свои секреты компенсации убытков от досрочной уплаты ипотеки, а именно:

Заранее устанавливать завышенную комиссию;
Устанавливать моратории на несколько месяцев или ограничить сумму переплаты за кредит. При нарушении этих условий может взиматься штраф.
Брать плату за пересчёт графика платежей.
Отказывать клиентам, досрочно погасившим кредит, в повторном кредитовании.

Выгодно ли гасить ипотеку досрочно при аннуитетных платежах

Аннуитетный платеж – равномерный ежемесячный платёж по ипотеке. Главная его особенность в том, что самые высокие проценты заёмщик платит именно в начале платежа, а далее постепенно начинает гаситься тело кредита. Проценты по кредиту заёмщик выплачивает банку авансом наперёд. Досрочное погашение при аннуитетных платежах не выгодно заёмщику, так как огромные суммы списываются сразу же на банковские проценты, не уменьшая задолженность.

Самое выгодное досрочное погашение ипотеки при дифференцированных платежах, при этом гасится тело кредита и не переплачиваются проценты.

Если досрочно погасить ипотеку, то как начисляются проценты?

При аннуитетных платежах перерасчет взысканных процентов производится по формуле, в которой учитывается размер кредита, проценты и время, оставшееся до погашения ипотеки.

При дифференцированных платежах ставка процентов остаётся одинаковой. Уменьшается долг по ипотеке, следовательно, процент рассчитывается исходя их другой более низкой остаточной суммы задолженности.

Можно ли погасить ипотеку заранее потребительским кредитом?

Такой вариант развития событий возможен, однако тут следует учитывать массу моментов. Банк может отказать в выдаче потребительского кредита, узнав, что заёмщик выплачивает ипотеку. Сумма потребительского кредита выданного банком не будет настолько большой, как долг по ипотеке. Такой вариант можно использовать, если ипотека практически выплачена, или для того, чтобы оплатить часть долга по ипотеке. Стоит обратить внимание на то, какую процентную ставку начислит банк за пользование потребительским кредитом, это может оказаться невыгодным.

Можно ли погасить ипотеку досрочно, воспользовавшись услугами другого банка?

Другой банк может выдать нецелевой кредит деньгами. Этими средствами можно частично или полностью уплатить за ипотеку.

Вернут ли уплаченные проценты при преждевременном погашении ипотеки?

Возвращать проценты заёмщику не выгодно для банка, поэтому в этом вопросе у каждого банка есть свои нюансы и способы «законно не заплатить»
Если в кредитном договоре есть пункт об отказе банка возвращать уплаченные проценты при преждевременной оплате ипотеки, то получить эти деньги можно только по решению суда.

Есть ли смысл платить больше по ипотеке?

При дифференцированных платежах по ипотеке есть смысл воспользоваться частичным досрочным погашением ипотеки в день списания.

При аннуитетных платежах платить больше по ипотеке невыгодно, лучше это делать как можно позже, когда проценты уже практически погашены.

Важно помнить, что платежи по ипотеке необходимо платить в одну и ту же дату, иначе можно получить переплату процентов при досрочном погашении.

Досрочка по ипотеке — подводные камни

В кредитном договоре прописывается, что будет происходить после досрочного погашения ипотеки и пересчёта процентов по ней. Возможно три варианта:

Уменьшается количество платежей.
Уменьшается ежемесячный платеж.
Заёмщик сам выбирает удобный для себя вариант.

Как быстро погасить ипотеку: схема на уменьшение срока и суммы

Прежде чем принять решение о досрочном погашении кредита, необходимо выяснить, как правильно погасить ипотеку – полностью сократить срок или платёж. Тут есть несколько вариантов:

Если ипотека рублевая и ограничений на досрочное погашение нет, то оба варианта равноценны.
Если кредит валютный и есть ограничения на досрочное погашение, то вариант с сокращением срока кредитования более удачный.
Если ипотека рублевая с ограничением на досрочное погашение и при этом большая сумма денег появляется у заёмщика нерегулярно, в такой ситуации однозначно ответить сложно. Необходимо детально просчитывать каждый случай в отдельности.

Полное досрочное гашение ипотеки может быть более выгодным решением, однако тут важно не попасться на уловки банков и детально все просчитать в каждом отдельном случае. Самый простой способ сделать расчет воспользоваться кредитным калькулятором.

Особенности банков

У каждого банка свои условия досрочного гашения ипотечного кредита, с которыми необходимо детально ознакомиться перед подписанием кредитного договора.

Как быстрее погасить ипотеку в Сбербанке?

В Сбербанке нет ограничений по суммам досрочного платежа и срокам его уплаты. Дополнительные комиссии за досрочное погашение не взимаются.

Как списывается досрочное погашение ипотеки в ВТБ 24?

Банк идёт навстречу своим клиентам. Нет ограничений ни в размерах, ни в сроках выплаты. В ВТБ 24 минимальный срок подачи заявления на досрочку – один рабочий день до даты платежа.

Можно ли ипотеку заплатить досрочно в Газпромбанке?

В Газпромбанке есть возможность досрочного погашения ипотеки. В банке нет ограничений по срокам выплат ипотеки и минимальной досрочной сумме платежа.

Возможно ли досрочное погашение ипотеки в Транскапиталбанке?

Такая возможность предоставляется

Можно ли оплатить ипотеку раньше времени в Россельхозбанке?

Оплата ипотеки раньше времени в Россельхозбанке возможна. Оплатить ипотеку можно досрочно как полностью, так и частично.

Досрочное погашение ипотеки в банке Открытие АИЖК: досрочное погашение ипотеки, пересчет процентов?

Банк предоставляет своим клиентам возможность полного или частичного досрочного погашения ипотеки и производит перерасчёт процентов в пользу заёмщика.

Досрочно погасить ипотеку или сделать ремонт

Чтобы принять решение заёмщику необходимо:

Оценить состояние взятой в ипотеку квартиры. Если минимальный ремонт уже есть, не стоит делать его заново.
Просчитать, насколько выгодно досрочно гасить ипотеку именно сейчас.
Проанализировать своё финансовое состояние (учесть возможные премии, увеличение доходов, подработки).

Если ипотеку нельзя погасить досрочно, можно вложить часть личных сбережений в ремонт.

Нужно помнить, что квартира находится в залоге у банка и фактически не принадлежит лицу, взявшему на неё ипотеку. Дорогой ремонт в этом случае лучше не делать.

Вопросы и ответы

Почему при досрочном погашении ипотеки увеличивается процентная ставка?

При получении ипотеки заёмщик платит не только процентную ставку, но банковскую комиссию. Эта небольшая сумма раскидывается на весь срок погашения ипотеки и становится практически незаметной для заёмщика. При досрочном погашении комиссия прибавляется к процентной ставке, незначительно увеличивая её.

Когда лучше досрочно гасить ипотеку - в начале месяца или в конце?

Лучше всего досрочно заплатить ипотеку в день совершения очередного платежа по ней. Принципиальной разницы нет, банк все равно пересчитает оставшийся долг и проценты по нему.

Когда после взятия ипотеки первый платеж?

Если гасить ипотеку частично досрочно, то какая часть гасится?

При аннуитетных платежах гасятся проценты, а тело кредита остаётся практически неизменным. При дифференцированных платежах гасится долг по кредиту.

Многие клиенты банков стремятся как можно скорее выплатить взятый ранее ипотечный кредит. Особенно это становится возможным, когда появляются дополнительные деньги. Однако, в реальности все не так просто. Существуют определенные правила, которых необходимо придерживаться лицам, желающим выплатить ипотеку досрочно.

Преждевременное погашение бывает двух видов ‒ полное и частичное. Первый вид относится к тем случаям, когда заемщик одним платежом погашает всю заложенность по кредиту. Таким образом, ипотека закрывается. При частичном гашении клиент вносит существенную часть суммы в счет уплаты задолженности. Рассмотрим, как досрочно погасить ипотеку, используя частичный вариант выплат:

При помощи понижения ежемесячного платежа. В данном варианте период кредитования не сокращается, а снижается обязательный платеж, осуществляемый каждый месяц. Этот вариант выгоден в связи со снижением ежемесячных обязательств.
При помощи сокращения периода кредитования, при этом сокращается общий срок, на который была оформлена ипотека.

Возможность использования полной выплаты или частичной лучше уточнять в конкретном банке. Как правило, все нюансы указываются в индивидуальных условиях по ипотеке.

Как лучше платить ипотеку

Заемщики, которые имеют возможность внести разовую выплату и полностью закрыть весь кредит, могут воспользоваться этим вариантом. А с теми, кто готов внести лишь частичную выплату, все обстоит несколько иначе. Перед такими лицами в большинстве случаев стоит проблема: что лучше ‒ уменьшать платеж или срок? При выплате кредита необходимо рассчитывать собственные возможности таким образом, чтобы всегда быть в состоянии внести очередной платеж. Тем, кто не уверен в собственной доходности, можно порекомендовать снизить сумму, а всем остальным ‒ период кредитования.

Как уже говорилось выше, выплачивать ипотеку можно разными способами. Самые распространенные варианты:

Заемщик трудится на нестабильной работе, однако объем ежемесячных выплат для него не обременителен. В данном случае можно сначала понизить величину платежа, а затем ‒ период кредитования.
Заемщик работает в финансово-устойчивой среде, не предполагающей форс-мажоров. Кроме того, у него имеются некоторые финансовые накопления. При этом лучше уменьшить срок кредитования. Размер 30-дневного платежа пересчитается, придется вносить каждый месяц большую сумму, чем прежде, но это позволить снять денежные обязательства по ипотечному кредиту раньше.
Заемщик работает менеджером среднего звена и не предполагает в ближайшее время покидать рабочее место. При этом ежемесячные выплаты не несут для него большую финансовую нагрузку. В этом случае рекомендуется сначала снижать ежемесячный платеж. Заемщик должен решить, какой размер платежа он сможет вносить в том случае, если лишится работы. После этого можно попробовать уменьшить срок.
Заемщик занимает финансово-устойчивое положение, однако, ежемесячные платежи для него затруднительны. В таком случае рекомендуется сначала понижать размер выплат, а затем срок.
Заемщик трудится на нестабильной работе, и ежемесячные выплаты по ипотеке для него обременительны. В этом случае желательно сначала понижать размер платежа. Добившись минимальных выплат, заемщик почувствует себя комфортнее. И после этого уже можно прибегать к уменьшению срока.
Заемщик имеет лишь случайные заработки, у него нет финансовой устойчивости. При этом необходимо уменьшать размер выплаты для того, чтобы быть готовым заплатить в любое время.

Перед тем как решиться на тот или иной вариант, желательно подсчитать финансовую выгоду. Расчеты можно провести вручную, используя обычный калькулятор или программу Excel.

Особенности ипотечного кредитования

Заемщики, интересующиеся, как погасить ипотеку быстрее, должны знать применяющуюся систему кредитования. В настоящий момент банки могут использовать любой из существующих вариантов ‒ аннуитетный или дифференцированный платеж.

Аннуитетный способ. При таком варианте сумма к выплате рассчитывается аннуитетными платежами. Они представляют собой такой способ возврата задолженности, при котором ежемесячные выплаты во время всего периода кредитования равны. В первое время после оформления кредита заемщик лишь платит проценты организации, а уже потом снижает основной долг. Подобная схема стоит в приоритете для банков, поскольку снижает для них финансовые риски.
Дифференцированный способ. Во время них заемщик оплачивает одинаковое число процентов и величины задолженности. Такой вариант более привлекателен для клиента, нежели для банка. Но сначала требуется уплачивать довольно большие суммы. Затем 30-дневный платеж уменьшается, и финансовая нагрузка падает.

Выгода досрочного погашения

Насколько преждевременная выплата ипотечного кредита может быть выгодна заемщику при разных схемах кредитования? Рассмотрим подробнее:

При аннуитетных платежах. Выплачивать ипотеку почти всегда выгодно, но при аннуитетной схеме выгода может быть не так очевидна. При этом получается, что к тому моменту, как клиент решится на досрочное погашение, он уже заплатит большие проценты. Поэтому разница между преждевременной выплатой и выплатой в срок будет не столь существенной. Однако, при изъявлении желания клиента, банк должен осуществить перерасчеты.
При дифференцированных выплатах. Досрочное закрытие ипотеки привлекательно для клиента на любой стадии кредитования. К примеру, если заемщик принимает решение закрыть кредит спустя 3 года от его оформления, то он еще не выплатит существенную часть процентов. Переплата получится минимальной. Аналогичная ситуация возникнет даже при погашении спустя 10 лет. Конечно, к этому моменту оплатится уже существенная часть процентов, но и главный долг понизится.

Возможные ограничения

В реальности некоторые банки предлагают такие условия выплат, что выгода досрочного погашения ипотеки попросту теряется. От этого некоторые заемщики могут даже пересмотреть свой взгляд на досрочный вариант погашения ипотечного кредита. Ограничения могут быть следующими:

Ограничение на величину досрочного погашения. Некоторые кредитные организации в договорах с клиентами ограничивают сумму, ниже которой преждевременная выплата ипотеки невозможна.
Дополнительные процедуры. Обычно при варианте с преждевременной выплатой ипотеки заемщик должен написать соответствующее заявление. Оно, как правило, оформляется в стенах банка. При этом многие организации накладывают ограничение на срок подачи заявления.
Штрафные санкции . На деле может оказаться такая ситуация, что величина штрафов повлияет на снижение выгоды досрочного погашения. Поэтому заемщик может даже оставить прежний вариант выплат.
Комиссии. Фактически, «штраф» и «комиссия» при этом выступают как равнозначные понятия. Некоторые организации используют особый маркетинговый ход, стремясь привлечь заемщиков. В рекламных материалах того или иного варианта ипотечного кредита может быть указан вариант с досрочным погашением. А в реальности может обнаружиться комиссия, взимаемая за пересчет графика выплат. Поэтому перед тем как подписывать договор, стоит заранее уточнить все нюансы и правила досрочного погашения ипотеки в конкретной фирме.

Кто может погашать кредит досрочно

Вносить преждевременный платеж может только главный заемщик при персональном посещении банковского отделения. Обычный платеж по кредиту может совершить и иное лицо. Осуществить досрочное погашение кредита могут поручители с созаемщиками, однако это должно быть прописано в условиях конкретного договора. В большинстве случаев вносить выплаты все же имеет право лишь основной заемщик.

Однако, существует вариант, когда человек, оплачивающий взятый кредит, вынужден уехать на определенный срок. В условиях договора с банком при этом может отсутствовать возможность погашения поручителями. Тогда можно составить генеральную доверенность на другое лицо у адвоката. В данном документе необходимо предусмотреть возможность совершения операции прочим лицом. К примеру, ипотека была оформлена на жену, и она составила доверенность на мужа, чтобы тот имел возможность совершать в банке операции от ее имени. При этом в банке не вправе отказать в обслуживании.

Как быстро погасить ипотеку заемщику?

Порядок действий заемщика, если он хочет погасить ипотеку быстрее, должен быть следующим:

Сначала стоит уведомить банк заявлением о предполагаемом внесении денежных средств. В документе необходимо указать предполагаемую сумму к выплате. После этого банку потребуется какое-то время на рассмотрение заявления. Обычно это производится в 30-дневный срок.
В определенный день заемщик должен подойти в кредитную организацию для переоформления документов и внесения указанной суммы.
Если платежом клиент перекрывает кредит целиком, лучше взять в организации справку о закрытии ипотеки. Подобные документы могут пригодиться в дальнейшем, для того чтобы избежать некоторых возможных неприятностей.
После внесения денежных средств заемщик становится владельцем недвижимости или существенно сокращает себе путь к этому.

Рефинансирование

Иногда бывает так, что выгода преждевременного погашения несущественна. Альтернативный вариант досрочного закрытия ипотеки ‒ рефинансирование ипотечного кредита. Гражданин обладает правом на обращение в иной банк с просьбой о переоформлении ипотеки на более лояльных условиях. Такое действие позволяет изменить схему кредитования, ставку и период. Однако, оно все равно не влечет за собой снятие обременения с недвижимости. Недвижимое имущество при этом лишь переходит из залога в одной кредитной организации в другую.

Многие заемщики стремятся делать частичное досрочное погашение ипотеки.
Кредиты на покупку жилья помогли многим людям въехать в собственную квартиру или дом. Однако крупный долгосрочный заем, в том числе и - довольно тяжелое бремя.
Поэтому стоит погасить вначале как можно большую часть тела кредита.

На что пойдут деньги - на погашение процентов или основного долга?

Когда выгоднее вносить деньги? Это далеко не полный перечень вопросов, волнующих заемщиков при досрочном гашении.

Правовые основы

Возможность досрочного взноса на частичное погашение ипотеки предусмотрена ст. 810 ГК РФ .

Данной нормой разрешен полный или частичный возврат потребительского кредита (к примеру, ) раньше срока при предупреждении кредитора за 30 дней до предполагаемого погашения.

Договором может быть предусмотрен более короткий период уведомления.

Сложившаяся практика показывает, что банки редко используют данную предупредительную меру полностью.

Большинство кредитных учреждений значительно укорачивает время, предусмотренное на сообщение заемщика.

Для клиента этот способ имеет массу неудобств. Ипотека берется на длительный период.

За время ее выплаты клиент может переехать в другое место жительства и даже другую страну.

Зачастую офисы не принимают заявления на внеплановый взнос по ипотеке, выданной в другом отделении.

В результате, приходится искать доверенное лицо, согласное завозить документы, выписывать на него доверенность, каждый раз договариваться на посещение банка.

Полную форму заявления-обязательства о ЧДП ипотеки в ВТБ24 можно скачать .

Подача заявки на частичное досрочное погашение ипотеки в онлайн-кабинете значительно экономит время и более востребовано заемщиками.

Ограничениями данного варианта являются: отсутствие соответствующего функционала в интернет-банкинге многих финансовых организаций и отказ клиентов от дистанционного обслуживания в силу разных причин.

Лидером в онлайн-обслуживании является Тинькофф банк, который все взаимодействие фининститута с клиентом осуществляет дистанционно.

Некоторым финансовым организациям достаточно телефонного предупреждения о досрочке.

Недостатком таких взаимоотношений является отсутствие у банка доказательств выраженного желания клиента на случай конфликтов.

Поэтому данный вариант сейчас встречается очень редко.

Самым удобным для заемщика является внесение денег без предупреждения.

Условием возможности такого погашения является выделенный счет для взносов по ипотеке.

День зачисления средств в счет погашения ссуды

Возможные варианты:

в любой рабочий день;
в день гашения ссуды по графику платежей.

Очевидные преимущества оплаты в любой рабочий день - экономия на процентах от даты реального платежа до дня по графику.

Выгода появляется, если сумма досрочного платежа превышает сумму начисленных процентов на день оплаты.

При меньшем размере взноса, гасятся только проценты, сумма основного долга не меняется, месячная стоимость кредита не пересчитывается.

Клиенту следует учитывать, что на день внесения средств проценты считаются только за прошедший период.

Если взнос оформлен до даты, установленной по графику платежей, за оставшийся период будут начислены проценты, которые нужно внести в назначенный день.

Оплатить кредит нужно даже в том случае, если досрочный платеж больше утвержденного ежемесячного платежа.

Этой проблемы не существует, если внеплановые взносы гасятся в строго установленный графиком день.

Клиенту порой не просто разобраться, как заполнить заявление на ЧДП, если форма документа требует разбивки взноса на сумму процентов и основного долга.

Помочь при расчетах могут онлайн-калькуляторы кредитов. Например, такой .

При вносе досрочки в установленный графиком день, вся сумма сверх плана идет на уменьшение основного долга.

Период предупреждения банка и момент зачисления средств следует учитывать при продаже залоговой квартиры.

Длительный срок для уведомления и гашение в строго определенный день могут значительно затянуть сделку и отпугнуть покупателей.

Направление средств

Частичное досрочное погашение ипотеки может быть направлено на снижение ежемесячного платежа или сокращение срока кредита.

Варианты распределения средств могут быть ограничены кредитным договором.

Например, Сбербанк после добровольного взноса уменьшает ежемесячную необходимую сумму для выплаты.

Снижение срока договором не предусмотрено. Абсолют Банк напротив, по умолчанию уменьшает период кредитования.

Выбор уменьшения платежа доступен при сумме погасительного взноса от 30 000 руб.

Примеры расчетов

Согласно графику платежей, заемщик выплачивает ипотеку каждый месяц 20 числа по 30 000 рублей из расчета 12% годовых.

Согласно онлайн-калькулятору, ежемесячный платеж составил 28 694,19 р.

Количество дней в периодах:

с 20.04.16 по 20.05.16 - 30 д.;

с 20.04.16 по 15.05.16 - 16 д.;

с 15.05.16 по 20.05.16 - 14 д.

2016 год (високосный) - 366 д.

Вариант 1. Гашение по графику.

Проценты за 30 дней с 20.04.16 по 20.05.16:

2 000 000 * 12: 100: 366 * 30 = 19 672,13 руб.

Сумма по ОД:

28 694,19 - 19 672,13 = 9 022,06 руб.

Остаток долга 20.05.2016:

2 000 000 - 9 022,06 = 1 990 977,94 руб.

Проценты за 31 день с 20.05.2016 г. по 20.06.2016 г.:

1 990 977,94 * 12: 100: 366 * 31 = 20 236,17 руб.

Вариант 2. Досрочное гашение в дату платежа.

Независимо от даты взноса, платеж досрочного типа учитывается в дату гашения - 20.05.2016 г.

При этом сумма начисленных процентов с 20.04.16 по 20.05.16 останется та же - 19 672,13 р.

Сумма денег сверх графика учитывается полностью в гашении основного долга:

9 022,06 + 100 000 = 109 022,06 р.

Остаток ОД на 20.05.2016 г.:

2 000 000 - 109 022,06 = 1 890 977,94 р.

1 890 977,94 * 12: 100: 366 * 31 = 19 219,78 р.

Таким образом, при данном виде погашения кредита быстрее гасится основной долг.

Экономия на процентах начинается со следующего месяца, после внесения платежа.

Вариант 3. Досрочное гашение в день взноса.

В этом случае расчетный период с 20.04.16 г по 20.05.16 г. разбивается на два срока: 16 дней и 14 дней.

Отдельно считаются проценты и сумма задолженности за каждый промежуток:

Проценты за 16 дней с 20.04.16 г. по 06.05.16 г.:

2 000 000 * 12: 100: 366 * 16 = 10 491,80 руб.

Сумма гашения ОД за 16 дней:

100 000 - 10 491,80 = 89 508,20 руб.

Остаток задолженности на 06.05.16 г.:

2 000 000 - 89 508,20 = 1 910 491,80 руб.

Проценты за 14 дней с 06.05.16 г. по 20.05.2016 г.:

1 910 491,80 * 12: 100: 366 * 14 = 8 769,47 руб.

Сумма гашения ОД из даты ежемесячного платежа:

28 694,19 - 8 769,47 = 19 924,72 руб.

Итого за 30 дней с 20.04.16 г по 20.05.16 г.:

проценты 10 491,80 + 8 769,47 = 19 261,27 руб.

ОД 89 508,20 + 19 924,72 = 109 432,92 руб.

Остаток задолженности на 20.05.2016:

2 000 000 - 109 432 92 = 1 890 567,08 руб.

Проценты с 20.05.2016 г. по 20.06.2016 г.:

1 890 567,08 * 12: 100: 366 * 31 = 19 215,6 руб.

Заключение

Частичное досрочное погашение ипотеки снижает стоимость кредитования.

Выгоды от такого платежа наиболее полно проявляются при взносе в начальные периоды кредитования.