Право участников долевого строительства на собрание. Важный пробел в жилищном законодательстве при проведении общих собраний в новостройках. После получения квартиры в собственность

Волею обстоятельств втянутые в банкротство застройщика дольщики не успевают разобраться в тонкостях этой процедуры должным образом, и поэтому порой совершают необдуманные поступки, которые могут нанести вред и им, и другим дольщикам.

Важнейшим мероприятием, обязательным для посещения дольщиками, является собрание участников строительства. К нему нужно готовиться, чтобы занять максимально активную позицию и успешно отстаивать свои интересы. В этой связи следует обратить внимание на несколько нюансов.

Здесь хочется использовать формулировку «нельзя пропускать ни в коем случае», но не будем столь категоричными. Каждый дольщик волен сам избрать тактику поведения в случае банкротства застройщика. Но пропускать собрание участников строительства не рекомендует ни один эксперт.

Во-первых, потому, что проводить отдельное от других кредиторов собрание могут только дольщики. Такая прерогатива дает им возможность своими же голосами влиять на ход процедуры банкротства в целом. Во-вторых, правом голоса на таком мероприятии обладают исключительно участники строительства (это обусловлено его спецификой). Пример: вы пропустили собрание участников строительства, а на нем без вас решили судьбу дома (это может быть и передача другому застройщику, созданному ЖСК и т.д).

И если присутствовать на собрании дольщик не может по объективным причинам, то следует отправить на него своего представителя. Желательно, с юридическим образованием.

Порядок назначения и проведения собрания строго регламентирован

Собрание участников строительства не бывает неожиданным. Порядок его назначения прописан в законе, который претворяет в жизнь арбитражный управляющий. Дольщики уведомляются о предстоящем собрании заблаговременно, но не позднее, чем за 14 дней до даты проведения (если речь идет о почтовых уведомлениях) и не менее, чем за 5 рабочих дней, если речь идет об иных способах. Кроме того, сведения о банкротстве публикуются в СМИ.

Обязательность созыва собрания

Дольщикам следует знать, что некоторые вопросы не могут быть решены без проведения собрания участников строительства. К ним относятся следующие моменты:

Вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований путем передачи прав на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному ЖСК;

Вопрос о создании ЖСК подлежит разрешению только на собрании участников строительства;

Банкротство застройщика - процедура тонкая

Вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований путем передачи жилых помещений в собственность принимается также на собрании участников строительства.

Для принятия решения установлен кворум - 3/4 голосов участников строительства, имеющих право голоса на данном собрании.

Что взять на собрание

Безусловно, с собой необходимо иметь любой документ, удостоверяющий личность. Напомним, что на собрании вправе голосовать только дольщики. В этой связи будет не лишним захватить с собой копию определения суда о включении требований в реестр требований кредиторов.

Будьте тактичны

Стрессовая ситуация может легко выбить дольщика из равновесия, но собрание участников строительства - не лучшее место для выяснения отношений и высказывания недовольств. Главная цель мероприятия - решить поставленные вопросы с наименьшими затратами. На этом собрании ваше оружие - факты. На них и нужно основывать свою позицию. И не стесняйтесь задавать уточняющие вопросы, вести диктофонную запись мероприятия для дальнейшего анализа юридических последствий. Помните, что на собрание вы пришли, чтобы решать общую проблему, а не создавать новые.

Участие дольщика в процедуре банкротства застройщика - обусловленная объективными причинами потребность. Попадание в подобную ситуацию для дольщика большой стресс, однако, необходимо постараться занять активную позицию в данном споре и отстаивать законные интересы. В строительных компаний знание своих прав и обязанностей — необходимый элемент в любой сделке. Законодатель , позволяющих выражать свое мнение и принимать решения, влияющие на ход процедуры банкротства в целом. Подробнее о собрании дольщиков рассказал в своей колонке наш эксперт, генеральный директор юридической компании «Деловой дом», к.ю.н., Алексей Кузнецов.

Вопрос 1: Зачем идти на собрание участников строительства?

Включение в реестр кредиторов застройщика в качестве участника строительства позволяет дольщикам участвовать в специальном собрании кредиторов-участников строительства. В рамках данного мероприятия только дольщики обладают правом голоса. Посещение собраний участников строительства для дольщика крайне важно, поскольку только таким способом он может повлиять на дальнейшую судьбу многоквартирного дома, финансирование строительства которого было осуществлено.

Вопрос 2: Когда проводится собрание участников строительства?

Организацией и проведением собрания кредиторов занимается арбитражный управляющий, именно он, по общему правилу, и уведомляет участников строительства о проведении очередного собрания. Уведомление должно быть получено участником строительства по почте не позднее чем за 14 дней до даты проведения собрания, иным способом - не менее чем за 5 рабочих дней. Сведения о собрании включаются в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве и публикуются в газете «Коммерсантъ». Данный информационные ресурсы целесообразно просматривать, чтобы не пропустить назначенный день.

Вопрос 3: Можно ли провести собрание участников строительства самостоятельно?

Арбитражный управляющий может организовывать собрание дольщиков по непосредственному требованию его созыва участниками строительства. Для этого необходимо соблюсти определенную процедуру. Комитет кредиторов должен направить требование арбитражному управляющему, включающее перечень вопросов, предлагаемых к обсуждению. Внимательно следует подходить именно к этапу формулировки вопросов, поскольку именно в таком виде они будут представлены на голосование — арбитражный управляющий не вправе их изменять. У арбитражного управляющего есть три недели для организации собрания с момента получения требования кредиторов. Только при условии, что собрание не назначено и не проведено в указанный срок, участники строительства вправе самостоятельно провести собрание.

Вопрос 4: Что взять с собой на собрание?

На собрании участников строительства необходимо иметь при себе документы, удостоверяющие личность. Кроме того, поскольку на собрании участников строительства голосовать имеют право только дольщики, то не лишним будет в качестве подстраховки и копия определения суда о включении требований в реестр требований кредиторов.

Вопрос 5: Какие вопросы решаются на собрании участников строительства?

Во-первых, только на собрании участников строительства решается вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований путем передачи прав на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному ЖСК.

Во-вторых, сам вопрос о создании ЖСК подлежит разрешению только на собрании участников строительства.

В-третьих, решение об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований путем передачи жилых помещений в собственность принимается также на собрании участников строительства.

На собрании участников строительства могут решаться и иные вопросы, имеющие особое значение для каждого конкретного случая, но решение вышеуказанных вопросов невозможно без созыва собрания дольщиков.

Каждый дольщик, чьи требования включены в реестр кредиторов застройщика, обладает правом голоса на собрании участников строительства. Хотелось бы обратить внимание, что размер требований дольщика определяет степень его влияния на конечное решение. Это связано с тем, что количество голосов конкретного дольщика прямо пропорционально размеру его требований по отношению к общей сумме задолженности застройщика. Поэтому, если ваши требования составляют значительную долю в реестре кредиторов, то участие в собрании участников строительства приобретает особый смысл. В целом для принятия решения установлен кворум — 3/4 голосов участников строительства, имеющих право голоса на данном собрании.

Вопрос 7: Обязательно ли присутствовать на собрании участников строительства лично?

Участие кредитора-дольщика в собрании участников строительства, безусловно, необходимо, однако форма такого участия может быть различной. Дольщик может лично присутствовать на собрании участников строительства и отстаивать свои интересы, но ничто не запрещает ему отправить на собрание своего представителя. Поскольку каждое действие кредитора влечет определенные юридические последствия, то присутствие на собрании лица, обладающего специальными знаниями о специфике банкротства застройщика, является не только полезным, но и желательным. Это лицо может самостоятельно выступать от имени дольщика по доверенности, будучи его представителем, либо оказывать ему поддержку в виде советов и рекомендаций, присутствуя на собрании вместе с дольщиком.

Вопрос 8: Какой тактики поведения стоит придерживаться на собрании участников строительства?

На собрании участников строительства фактически решается судьба строящегося объекта, и решается она именно дольщиками. Поэтому надо не стеснятся задавать уточняющие вопросы, относящиеся к теме собрания, если они имеются. Желательно записывать все обсуждения на диктофон. Безусловно, нужно вести себя корректно по отношению ко всем присутствующим: и к арбитражному управляющему, и ко всем участникам строительства, — даже если разразится полемика. Необходимо четко обозначить свою позицию, опираясь на факты, а не на эмоции. Фразы а-ля «а вот у моего соседа/друга/брата было вот так…..» недопустимы, т.к. они не имеют отношения к сложившейся именно у вас ситуации и уводят беседу в сторону. Используйте для аргументации положения закона и опирайтесь на судебную практику.

В заключение отмечу, что право проведения собственного собрания кредиторов, которым наделены участники строительства, — действенный и эффективный инструмент влияния на ход процедуры банкротства в целом. Участвовать в нем нужно всем дольщикам, потому что, пропустив даже одно собрание участников строительства, можно навсегда утратить шанс на поворот дела в ваших интересах.

ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ КООПЕРАТИВ «НИЖНИЙ, 47» (ЖСК «Нижний, 47»)

Томская область, г.Томск

Согласно разрешению на строительство от 28.08.2007 г. ООО «Демос» начато строительство 10-этажного жилого здания со встроенными помещениями общественного и административного назначения по пер. Нижний в г. Томске. Запланированный срок ввода в эксплуатацию - до 28.03.2010 г.

Как следует из материалов дела A67-6230/2011, определением Арбитражного суда Томской области от 24.02.2012 в отношении общества с ограниченной ответственностью «Демос» введена процедура банкротства - наблюдение, с применением положений параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности(банкротстве)».

Определением Арбитражного суда Томской области от 07.12.2012 в отношении общества с ограниченной ответственностью «Демос» введена процедура банкротства -внешнее управление сроком на 12 месяцев.

Определением арбитражного суда от 24.01.2014 срок внешнего управления продлен на 12 месяцев, т.е. до 07.12.2014. Собранием кредиторов ООО «Демос» был утвержден план внешнего управления, согласно которому было принято решение завершить строительство многоквартирного дома по адресу: г. Томск, пер. Нижний, д. 47. В период реализации плана внешнего управления, который был представлен арбитражным управляющим общему собранию на утверждение, и как выяснилось позже, был основан либо на неверной оценке степени готовности объекта, его состоянии, размере имеющихся активов и размере средств, необходимых на его завершение (в силу некомпетентности арбитражного управляющего в вопросах строительства), либо на намеренно искаженных самим арбитражным управляющим сведениях, становилось очевидным, что завершение строительства объекта в процедуребанкротства и под руководством арбитражного управляющего невозможно. Данные выводыудалось сделать благодаря работе инициативной группы дольщиков, которые в свою очередь пытались, насколько это было возможно, контролировать расходование денежных средств, дополнительно вносимых участниками строительства помимо средств, уплаченных ранее по договорам долевого участия, а также работу арбитражного управляющего по заключению договоров подряда, приемке выполненных объемов работ, и качество принимаемых работ. 07.03.2015 состоялось собрание участников строительства ООО «Демос», на котором участниками принято решение об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Томск, пер. Нижний, 47, созданному участниками строительства жилищно- строительному кооперативу. ЖСК «Нижний, 47» учрежден инициативной группой дольщиков (кредиторов) и зарегистрирован 26.03.2015 года Межрайонной инспекцией ФНС № 7 по Томской области.Избран состав правления кооператива в составе 7-ми человек, в том числе председатель правления, ревизионная комиссия. На основании решения собрания участников строительства конкурсный управляющий ООО «Демос» обратился в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи объектов незавершенного строительства. Арбитражным судом Томской области было вынесено определение по делу А67-6230/2011 от 04.06.2015 о погашении требований участников строительства ООО «Демос» путем передачи прав застройщика (ООО «Демос» ИНН 7019032785, ОГРН 1027000905425) на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Томская область, г. Томск, пер. Нижний, д. 47. Со дня вынесения Арбитражным судом Томской области определения о передаче объекта в ЖСК началась работа по истребованию у арбитражного управляющего правоустанавливающих документов на земельный участок, объект незавершенного строительства, проектной и исполнительной документации, а также иных документов. В свою очередь арбитражный управляющий долгое время уклонялся от передачи документов в ЖСК. Параллельно велась работа по разработке сайта кооператива для объединения всех дольщиков - членов кооператива на единой информационной площадке. 14.07.2015 произведена регистрация права собственности на объект незавершенного строительства (свидетельство № 70-АВ 741649). 29.07.2015 года первый председатель правления кооператива (Южакова Е.Н.) отстранена от должности общим собранием членов ЖСК ввиду ее некомпетентности в вопросах управления кооперативом и строительства. Председателем правления избран Архипов А.Б., проживавший на тот момент по месту работы в г. Краснодаре. На время переезда из г. Краснодара в г. Томск вновь избранного председателя правления член правления - Логинова А.В. назначена исполняющей обязанности председателя правления кооператива. По состоянию на 01.10.2015 Архипов А.Б. приступил к возложенным на него обязанностям. В соответствии с решениями Протокола № 4 общего собрания членов жилищно- строительного кооператива «Нижний, 47» от 20.12.2015 состав членов правления кооператива уменьшен до 5-и человек. Правление покинули члены кооператива, не разделяющие новой концепции завершения строительства объекта, основанной на всестороннем и полном обследовании объекта, расчете стоимости завершения строительства, последующей подготовке мероприятий по завершению строительства и полномасштабной реализации мероприятий. Таким образом, предварительно собираемые средства были направлены на сохранение объекта (устройство кровли, закрытие контура и пр.) и строительно-техническую экспертизу объекта (обследование), без которой в условиях отсутствия большей части рабочей и исполнительной документации, не представлялось возможным завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию в рамках действующего законодательства.

С целью определения состояния объекта незавершенного строительства, возможности возобновления его строительства, а также объемов работ, подлежащих выполнению для завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию ЖСК «Нижний, 47» 30.11.2015 заключен договор со специализированной организацией на проведение строительно-технической экспертизы объекта. 14.03.2016 от экспертной организации получена ведомость объемов работ, а 23.03.2016 расчет сметной стоимости данных работ. Экспертное заключение передано для ознакомления в Главную инспекцию государственного строительного надзора Томской области.

Председателем правления начата работа по получению кооперативом прав на земельный участок, разрешения на строительство и технических условий. 15.01.2016 года органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена регистрация прав ЖСК «Нижний, 47» на земельный участок.

Подано заявление 25.03.2016 в Комиссию по вопросам завершения долевого строительства многоквартирных домов на территории муниципального образования «Город Томск» об освобождении ЖСК от арендной платы за земельный участок. По итогам рассмотрения заявления, кооператив освобожден от арендной платы за земельный участок.

По состоянию на 31.03.2016 председателем правления поданы заявления в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области о снятии ограничений в виде ипотеки в пользу участников долевого строительства на объекты долевого строительства в количестве 25 помещений. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области было отказано кооперативу ввиду отсутствия оснований, указанных в законе, а именно - отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

22.04.2016 кооперативом получены разрешения на строительство объекта: № 70301000-120 С/14 от 15.04.2016 (блок «Д»), № 70301000-434 С/07 от 15.04.2016 (блоки «В» и «С»).

В течение следующих четырех месяцев от балансодержателей сетей (электроэнергия, теплоснабжение, водоснабжение, радиофикация) получены необходимые технические условия.

По факту получения от экспертной организации расчета сметной стоимости завершения строительства проведены переговоры с 16-ю строительными организациями г. Томска по вопросу рассмотрения данного расчета, получения коммерческих предложений в отношении указанных видов работ, выбора генерального подрядчика, заключения договора генерального подряда на завершение строительно-монтажных работ и ввод объекта в эксплуатацию. Произведен выбор генерального подрядчика, заключен договор генерального подряда.

Для выполнения специальных работ по монтажу лифтового оборудования, а также пожарной сигнализации и автоматизации дымоудаления с учетом специфики указанных работ, заключены прямые договоры со специализированными подрядными организациями.

Для осуществления строительного контроля также заключен договор со специализированной организацией. Ввиду необходимости корректировки отдельных разделов имеющейся проектной и рабочей документации, а также необходимости разработки раздела по благоустройству придомовой территории, проекта узла учета тепловой энергии (УУТЭ), а также восстановления других разделов, необходимых для предъявления к приемке объекта, кооперативом заключен договор с проектной организацией.

Для определения прогнозируемой стоимости активов кооператива (условно-свободных жилых и нежилых помещений) с целью планирования их дальнейшей реализации и использования вырученных денежных средств на завершение строительства объекта, кооперативом заключен договор со специализированной организацией.

Проведя анализ указанных выше исходных данных, произведен расчет необходимых дополнительных взносов членов кооператива. Определены необходимые сроки внесения денежных средств.

Впоследствии, ввиду лишения кооператива отдельных активов (нежилых помещений) по факту признания на них вопреки закону о банкротстве прав участниками строительства в судах общей юрисдикции, правление было вынуждено вынести на рассмотрение общего собрания вопрос об увеличении дополнительных взносов, размер которых в совокупности составил 10 200,00 руб./кв. м вместо 8 000,00 руб./кв. м.

Далее сформирован и подан в Администрацию г. Томска необходимый пакет документов для получения разрешенного использования на дополнительный земельный участок под парковки. По результатам рассмотрения документов вынесено положительное решение по данному вопросу, подготовлен проект благоустройства придомовой территории, включающий дополнительный земельный участок. Работа правления кооператива в данном направлении позволила обеспечить выделение дополнительного земельного участка и разместить на нем парковочные места.

С апреля 2016 года по май 2017 года выполнены работы по завершению строительства двух блок-секций из трех и получено разрешение на ввод данных подъездов в эксплуатацию, что составляет 57% от площади квартир всего дома. При участии Администрации Томской области (путем выделения субсидий) реализованы мероприятия по приведению централизованных сетей теплоснабжения, водоснабжения и канализации в нормативное состояние, строительству трансформаторной подстанции и прокладке наружных сетей электроснабжения, что позволило подключить объект к инженерным сетям и получить справки о выполнении ТУ. Выполнен комплекс работ по благоустройству придомовой территории. С фотографиями построенного объекта можно ознакомиться на сайте кооператива по ссылке: http://nizhniy47.ru/photo.

Завершение строительства последнего подъезда (блока Д) в настоящее время продолжается. Разрешение на строительство продлено до 30.04.2018 г. Работу кооператива усложняют, а также ведут к значительным издержкам многочисленные судебные процессы по установлению прав на некоторые помещения, по искам бывших контрагентов застройщика - банкрота и прочие судебные процессы как в качестве истца, так и ответчика. Ввиду того, что ЖСК «Нижний, 47» был создан в результате банкротства Застройщика (ООО «Демос») и не является классическим жилищно-строительным кооперативом, при организации которых граждане находятся в сравнительно равных условиях (нулевая стадия готовности объекта, одинаковые (пропорциональные) паевые и иные взносы и пр.), существовали и до сих пор существуют реальные риски банкротства ЖСК «Нижний, 47».

Указанные риски обусловлены добровольным выходом ряда участников строительства из состава членов ЖСК и истребованием некоторыми из них в судебном порядке выплаты паенакоплений. В данном случае такие участники строительства рассматривают кооператив как единственно возможный источник получения переданных Застройщику - банкроту денежных средств, которые было не возможно получить в период банкротства Застройщика (ООО Демос«), не смотря на то, что денежные средства данными участниками в кооператив не вносились, а были переданы лишь права требований помещений, строительство которых, как и всего дома в целом, производится на дополнительные взносы самих участников строительства.

Устав ЖСК «Нижний, 47» регламентирует выплату паенакоплений лишь по факту реализации помещений вышедших из ЖСК граждан другим лицам. Тем не менее, существующая судебная практика, в том числе по трем делам с участием ЖСК «Нижний, 47», свидетельствует о том, что суды выносят решения о понуждении выплаты паенакоплений руководствуясь ст. 132 ЖК РФ, которая подразумевает выплату паенакоплений в срок - не превышающий двух месяцев с момента исключения члена кооператива. Таким образом, в условиях отсутствия денежных средств кооператив становится заложником некоторых из своих членов, при этом производится взыскание и неустойки, и государственной пошлины и иных судебных издержек. Помещения, добровольно вышедших из состава членов ЖСК участников строительства, в незавершенном строительством доме невозможно реализовать за стоимость полноценных готовых квартир, которую необходимо вернуть данным участником строительства, тем более в течение всего 2-х месяцев, так как строительство объекта не завершено и на его завершение требуется также вносить дополнительные средства, тем самым данные помещения остаются не востребованными. Помимо этого, указанные помещения обременены также и договорами участия в долевом строительстве, заключенными между вышедшими из кооператива гражданами и застройщиком - банкротом (ООО «Демос»), который в настоящее время ликвидирован. Данные граждане отказываются от добровольного обращения в органы Росреестра за прекращением записи государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, что делает реализацию данных помещений невозможной для ЖСК.

За период своего существования ЖСК «Нижний, 47» чудом пережил ряд исполнительных производств в виде арестов имущества кооператива на общую сумму более 9,5 млн. руб. (в том числе банковских счетов) по причине чего ЖСК не имел возможности вести нормальную хозяйственную деятельность около восьми месяцев. И только благодаря нестандартным подходам правления кооператива к решению поставленных задач, и убеждению членов кооператива не поддаваться панике, до настоящего времени удалось избежать банкротства и сохранить кооператив.

По состоянию на 28.04.2016 в Департаменте архитектуры и строительства Томской области состоялась рабочая встреча, по результатам которой принято решение официально обратиться в Рабочую группу Президиума Генерального совета Партии «Единая Россия» по защите прав вкладчиков и дольщиков по вопросу внесения изменений в ст. 132 ЖК РФ в части увеличения срока возврата средств добровольно вышедшим или исключенным из кооперативов (созданных в процедуре банкротства) членам. К сожалению, указанное выше обращение до настоящего времени результата не дало.

Во избежание многочисленных судебных процессов, связанных с взысканием у кооператива паевых взносов, правлением внесено предложение заинтересованным в деньгах членам кооператива, заключать соглашения о реализации кооперативом их квартир с целью возврата членам кооператива средств. При этом данные члены остаются в составе кооператива до момента продажи их квартир, но не платят ни каких взносов и не рискуют своими деньгами. В настоящее время кооперативом заключено несколько таких соглашений с договороспособными членами кооператива, что, конечно же, не является панацеей в силу их добровольности. Реализация помещений по-прежнему затруднена наличием обременений на объекте незавершенного строительства, а значит и затруднено строительство ввиду отсутствия средств, запланированных к получению от реализации тех самых активов.

Подведя итог, можно сделать вывод, что завершение строительства подобных объектов силами дольщиков в составе жилищно-строительных кооперативов возможно при достаточной степени первоначальной готовности, но наиболее проблемными являются вопросы не самого строительства, а правоприменительной практики и пробелов в законодательстве. Дольщикам приходится большую часть всего времени тратить не на ведение строительства объекта, а на получение права свободно строить и распоряжаться переданным ранее согласно определению Арбитражного суда имуществом. Необходимо в оперативном порядке на законодательном уровне решать возникшие коллизии.

Вкладывая свои средства в незаконченное строительство, дольщик идет на определенный риск. Ведь недобросовестный застройщик может так и не закончить работы, и есть вероятность потери средств и надежды на жилье. Государство сделало все возможное, чтобы оградить граждан от потери средств, и, согласно действующему законодательству, права дольщиков позволяют практически полностью избежать отрицательных последствий своих вложений. Поэтому участник долевого строительства имеет права и обязанности, контролируемые государственными органами.

До получения квартиры в собственность

Несмотря на то, что фактически недвижимость не была получена в собственность, некоторые действия на основании наличия ДДУ могут быть совершены. Наиболее распространенным и желанным становится возможность передачи права требования по договору участия в долевом строительстве в качестве имущественного залога по ипотеке. Таким образом, дольщик имеет возможность воспользоваться ипотечным кредитованием для возможности дальнейшей выплаты взносов по ДДУ, или же попытаться приобрести готовое жилье с большей доплатой под залог строящегося. Другие виды кредитования также доступны, однако реже предлагаются банками для своих клиентов, или же требуют дополнительного залога.

Важно: предварительные договора участия не дают такого права, поскольку они не проходят государственную регистрацию.

Второе существенное право – одностороннее расторжение договора. Если застройщик нарушает пункты договора, его может расторгнуть дольщиком. При этом застройщик обязан вернуть все средства, уже вложенные в строительство вторым участником договора, а также проценты, которые, согласно действующему законодательству, начисляются в размере 16.5% от внесенной суммы в год.

Чтобы избежать злоупотребления правами со стороны дольщика, с 1 января 2017 года расторжение в одностороннем порядке невозможно без судового разбирательства.

Передача квартиры

Процесс передачи квартиры имеет много нюансов. Строительная компания должна уложиться в сроки, указанные в договоре. Осуществляемая застройщиком задержка сдачи дома является грубым нарушением договора. Защита прав дольщика предусматривает в таком случае выплату пени в размере, предписанному при несвоевременной уплате кредита, но не более 3% от суммы договора. Получить неустойку можно непосредственно у нарушителя, для этого нет необходимости добиваться решения суда.

При передаче дольщику недвижимости, необходимо посмотреть, имеются ли акты ГАСН, организации, осуществляющей надзор над точностью выполнения проектных требований на протяжении всех этапов строительства. Только они – гарантия грамотного, надежного выполнения работ.

Фактом передачи становится подписание акта о приме. Если работы не выполнены в соответствии с ДДУ, который застройщик предоставил, существует право не подписывать документы, пока не будет:

• компенсировано стоимость недоделок;
• произведены работы по всем пунктам недочетов;
• снижена стоимость по ДДУ на соответствующую сумму.

Только после этого акт подписывается, и передача заканчивается.

После получения квартиры в собственность

Дольщики имеют право на собственность или аренду участка земли, на котором построен дом с квартирой, предназначенной им по договору ДДУ. В долевом строительстве новые правила касаются и земли, на которой находится объект постройки. С 2017 года земельный участок переходит дольщику после регистрации его права собственности на недвижимость и в пропорциях, равных его вкладу в строительство. До тех пор, пока регистрация не произведена, собственником (или арендатором, если другое не было прописано в договоре) остается застройщик.

Процесс приватизации бесплатен, и, хотя в данный момент ограничений во времени такая льгота не имеет, желательно не откладывать оформление. Приватизированной может быть не только квартира, но и другие помещения, например, гараж. После этого право собственности может передаваться по наследству или продаваться вместе с земельным участком, на котором он находится. Но права дольщиков в приватизированной квартире сочетаются с обязанностями, среди которых – оплата капитального ремонта.

После передачи квартиры, хозяин имеет право делать перепланировку. Для этого необходимо пройти регистрацию и получить соответствующие разрешения в местных органах самоуправления. Порядок действий предусматривается ст. 26 ЖК РФ.

На протяжении 3-х лет собственник недвижимости имеет право на гарантийный ремонт всех инженерных конструкций, поскольку их поломка в течении этого времени официально считается браком строительных или производственных работ.

Залог права требования участника долевого строительства заканчивается в момент передачи ему квартиры в собственность.

Последние изменения законодательства

При строительстве жилья в РФ большое значение придается изменению Федеральный Закон № 214 «Об участии в долевом строительстве…». С 1 января 2017 года внесены пункты, посредством которых пытались улучшить правовую природу договора долевого участия в строительстве. Но насколько возросли права дольщика, насколько его интересы стали защищенными?

Много внимания уделено повышению информированности об объекте долевого строительства и самом застройщике. С одной стороны, действительно, информация регулярно и в более полном объеме поступает в интернет. С другой, обычный гражданин редко обладает необходимыми знаниями, позволяющими разобраться в поступающих данных. По сути, такие изменения в большей части бесполезны.

По новому законодательству, средства дольщиков должны поступать на специальные счета в банках, и только после окончания строительства застройщик имеет право ими пользоваться. Кроме того, должен быть создан компенсационный фонд, в который застройщик вкладывает средства в размере до 1% стоимости ДДУ. Каким именно способом в случае форс-мажора должны поступать деньги дольщикам, нигде не определено. И определенно все лишние траты в связи с изменениями своей деятельности застройщики будут закладывать в стоимость жилья.

Внесены технические изменения в процесс регистрации ДДУ и договора по залогу права требования участника долевого строительства.

Таким образом, в долевом строительстве новые правила не слишком изменили возможности дольщика, однако при наличии определенных знаний он сможет более точно оценивать ситуацию. Реально требовать расторжение договора, если права дольщика в долевом строительстве начали ущемляться. По отзывам ведущих экспертов, на этом попытки улучшить законодательную базу будут продолжаться, чтобы урегулировать с одной стороны защиту вкладчиков, с другой – возможность развития для строительных компаний.

Правовая природа договора участия в долевом строительстве позволяет участникам договора достаточным образом защищать свои интересы. Защита прав дольщика предусматривает материальную компенсацию при любых нарушениях договора со стороны застройщика. Главное – точно выполнять свои обязательства и следить за состоянием строительного объекта.

Строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, предназначенных для проживания граждан, - одно из наиболее привлекательных направлений работы в строительстве. Обязательные требования для работы в этой сфере установлены ст. 2-3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) и других законодательных актах. В то же время все участники долевого строительства несут определенные риски. О них и поговорим.

Правом на привлечение денежных средств граждан обладает компания, которая имеет опыт не менее трех лет участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 кв. м в совокупности при наличии полученных разрешений на ввод объектов в эксплуатацию в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика.

Для выполнения строительства объекта недвижимости застройщик должен иметь в собственности, на праве аренды, на праве субаренды или в случаях, предусмотренных законом, на праве безвозмездного пользования земельный участок. Помимо этого застройщик обязан в установленном законом порядке получить разрешение на строительство и опубликовать проектную декларацию. Застройщик должен располагать проектной документацией, положительным экспертным заключением на нее, сформировать собственные средства в размере не менее 10% от планируемой стоимости строительства.

Помимо этого застройщик должен также соответствовать иным обязательным критериям, установленным ст. 2-3 Закона № 214-ФЗ. Дополнительные требования к застройщикам введены Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 218-ФЗ). Проанализируем их.

Новые требования к застройщикам

Согласно Закону № 218-ФЗ застройщики должны производить отчисления взносов в компенсационный фонд, которые администрирует Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства». В настоящее время величина взноса составляет 1,2% от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, и может изменяться не чаще одного раза в год. Регистрация договора долевого участия в строительстве осуществляется после уплаты застройщиком указанных взносов, для чего публично-правовая компания предоставляет регистратору сведения по его запросам. Собранные от застройщиков денежные средства могут использоваться для выплаты возмещения инвесторам, на содержание фонда, а также на финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства.

Участники долевого строительства будут вправе рассчитывать на получение возмещения за счет средств компенсационного фонда при условии признания арбитражным судом застройщика банкротом, открытия в отношении него конкурсного производства и наличия доказательств уплаты обязательных взносов. Размер компенсации определяется, исходя из уплаченной инвестором покупной цены по договору долевого участия в строительстве, но не более предельной суммы возмещения. Сами взносы, которые будут уплачивать застройщики в фонд с каждого договора долевого участия в строительстве, они очевидно переложат на дольщиков. Однако в любом случае введение такого механизма позволит усилить гарантии их правовой защиты, а повышенные требования к застройщикам и размеру их собственных средств устранят с рынка неустойчивых игроков.

Она рассчитывается как произведение общей площади всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков, подлежащих передаче гражданину - участнику долевого строительства, но не более 120 кв. м, и показателя средней рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения. Во внимание при этом принимаются ставки на первичном рынке жилья в соответствующем субъекте РФ, значение которых определяется в период, в который был заключен договор, уполномоченным органом (ст. 13 Закона № 218-ФЗ). Предельная сумма компенсационной выплаты является невысокой, зато по крайней мере она не облагается НДФЛ в общеустановленном порядке, хотя недавно в действующее законодательство РФ были приняты поправки об освобождении данной выплаты от налогообложения в соответствии с Федеральным законом от 27.11.2017 № 342-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации»).

Прекращение деятельности застройщика

Уполномоченный орган может в судебном порядке приостановить деятельность застройщика по привлечению денежных средств от инвесторов. Такая мера применяется за нарушение застройщиком срока передачи жилых помещений инвесторам в течение трех месяцев с момента, когда он должен был выполнить такую обязанность, при не соблюдении им обязательных требований, предусмотренных постановлением Правительства РФ от 21.04.2006 № 233 «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика», а также за иные нарушения.

Указанная мера носит исключительный характер и применяется только в самом крайнем случае, когда у уполномоченного органа для этого имеются достаточные основания, предусмотренные ст. 23 Закона № 214-ФЗ. При этом ее применение невозможно без учета всех обстоятельств дела и поведения самого застройщика, оценки тех действий, которые он совершает для надлежащего исполнения своих обязательств.

Пример

Застройщик допустил просрочку в передаче инвесторам жилых помещений в многоквартирном доме в связи со срывом сроков завершения строительства, однако направил в их адрес предложение о заключении дополнительных соглашений о продлении срока, а с кем-то даже их заключил.

При таких обстоятельствах суд указал на то, что использование рассматриваемой меры негативно повлияет на финансовое положение застройщика, фактически может привести к невозможности дальнейшего строительства, нарушению сроков сдачи объекта в эксплуатацию, в связи с чем отсутствует достаточная необходимость в ее использовании. Такая мера не только не будет способствовать восстановлению и защите прав инвесторов, но и приведет к еще более неоправданным отрицательным последствиям, что является недопустимым.

(Постановление АС Поволжского округа от 26.06.2017 № Ф06-21670/2017)

Формы привлечения денежных средств граждан

Легальными формами привлечения денежных средств граждан, являющихся непрофессиональными инвесторами, закон называет заключение договора участия в долевом строительстве, выпуск жилищных сертификатов, а также участие в жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах. Данный перечень закреплен в п. 2 ст. 1 Закона № 214-ФЗ.

На практике недобросовестные застройщики пытаются обходить эти правила за счет использования вексельных схем с заключением предварительного договора и выдачи векселя, который в дальнейшем принимается в оплату жилого помещения, договора займа денежных средств, по которому возврат осуществляется в форме предоставления отступного, а также иных способов.

В строительной сфере предварительный договор нередко используется для обхода установленных требований, направленных на защиту инвесторов, однако суды в случае спора могут переквалифицировать его в основной договор купли-продажи или даже в договор участия в долевом строительстве, используя определенные критерии. Так, конструкция предварительного договора в гражданском обороте предназначена для фиксации обязательства сторон по заключению в будущем основного договора. Данное обязательство может быть обеспечено неустойкой, обеспечительным платежом, задатком и иными способами (ст. 329 ГК РФ), при этом стороны вправе при желании дополнить предварительный договор и иными условиями по своему усмотрению, например, включить в него положения иной сделки, сделав его смешанным (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

Однако они должны учитывать, что специфика предварительного договора не предполагает включение в него элементов основного договора, на заключение которого в будущем он направлен. В ином случае создаются условия для его переквалификации в основной договор со всеми вытекающими отсюда последствиями, учитывая, что правовая природа договора определяется в зависимости от существа выраженных в нем обязательств, а не от того, как он поименован или иных внешних атрибутов (ст. 431 ГК РФ).

Напомним, что еще в 2011 г. в судебной практике был сформирован подход применительно к обороту строящихся объектов недвижимости. Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи (п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»; далее - постановление № 54). Данный подход направлен на защиту прав инвесторов, которые действовали добросовестно и фактически выполнили свое обязательство по оплате перед продавцом, дает им возможность получить более эффективное средство защиты за счет возможности понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче вещи, минуя предварительную процедуру понуждения к заключению основного договора.

На применение данного подхода ориентированы не только суды, но и регистрирующие органы, осуществляющие в рамках установленной компетенции правовую экспертизу сделок, представленных для регистрации прав и обременений. При проведении проверки регистрирующий орган обязан подходить к исследованию документов не формально, а оценивать существо возникших правоотношений, выраженных в условиях сделки заявителей, поименованной ими в качестве предварительного договора, но по факту представляющую собой договор купли-продажи (постановление АС Московского округа от 21.02.2017 по делу № А41-31100/16).

Таким образом, наличие в предварительном договоре условия о внесении покупателем всей или существенной части покупной цены позволяет квалифицировать его как основной договор. При этом указанный подход касается также случая, когда платежную функцию по условиям договора выполняет обеспечительный платеж, засчитываемый продавцом в счет платежей по основному договору (постановление АС Московского округа от 31.05.2017 по делу № А40-132425/16). С учетом того, что суды уплату и удержание продавцом покупной цены в качестве обеспечительного платежа считают критерием основной сделки, в пользу этого может также свидетельствовать уплата покупателем задатка, который также несет в себе платежную функцию.

Понятие существенной части покупной цены является оценочным, и в каждом конкретном случае это определяет суд. Вместе с тем покупатель может в любом случае настаивать на квалификации сделки в качестве основного договора, если по ее условиям он внес какие-либо денежные суммы в оплату исполнения, причитавшегося с продавца по основному договору. Включение в сделку такого условия о расчетах не позволяет в принципе ее рассматривать в качестве предварительного договора, поскольку его предмет исчерпывается обязательством по заключению основного договора (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Наличие дополнительных условий, относящихся к основному договору, лишает соглашение свойства предварительного договора, хотя на практике суд может занять и формальный подход, посчитав, что разъяснения, содержащиеся в постановлении № 54, касаются только случая внесения всей покупной цены или ее существенной части и не могут быть истолкованы расширительно. Приведенная правовая позиция не будет применяться судом в случае, когда речь идет не о будущей, а уже существующей вещи (Апелляционное определение Ростовского областного суда от 26.08.2014 по делу № 33-11390/2014).

Зато, если в предварительном договоре имеется не просто условие о передаче квартиры в будущем, а прямое указание на то, что покупатель после осуществления оплаты и заключения основного договора сможет получить в собственность квартиру в строящемся многоквартирном доме, такое соглашение может быть переквалифицировано в договор долевого участия в строительстве. По смыслу ст. 1 и ч. 2 ст. 27 Закона № 214-ФЗ данный нормативный правовой акт РФ регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу, начиная с 1 апреля 2005 г.

Действие данного закона распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами. В частности, сюда относятся предварительные договоры купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, инвестиционные договоры, договоры займа, обязательства по которым в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения после завершения строительства в собственность, договоры о совместной деятельности в целях осуществления строительства и другие соглашения.

Однако если привлечение денежных средств инвестора осуществляется на основании нескольких сделок, субъектный состав по ним должен полностью совпадать, поскольку в ином случае у инвестора возникают лишь права требования к разным компаниям по разрозненным обязательствам, а не возможность переквалифицировать сделки в договор долевого участия в строительстве и добиться признания права собственности на профинансированный объект недвижимости (Апелляционное определение Челябинского областного суда от 04.05.2017 № 11-5499/2017). В таком случае право собственности инвестора на объект недвижимости не может быть основано только на одном факте уплаты им покупной цены своему контрагенту. Помимо этого необходимо также учитывать содержание и исполнение соглашений, заключенных между всеми участниками правоотношений (Апелляционное определение Московского городского суда от 08.06.2017 по делу № 33-22377/2017).

Обязательным условием для такой квалификации является установление судом с учетом существа фактически сложившихся отношений того, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве (Определение ВС РФ от 10.05.2016 № 78-КГ16-13). Данный подход в настоящее время утвержден в п. 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиума ВС РФ от 19.07.2017.

Данная договорная модель предоставляет инвестору существенно больше гарантий, учитывая его статус потребителя, а вот на такие инструменты, как средства компенсационного фонда, страхование и другие способы обеспечения финансовой устойчивости застройщика, он может не рассчитывать. Это вызвано тем, что тот изначально нарушил его права, попытавшись предложить к использованию упрощенный вариант оформления отношений с целью минимизации объема своей ответственности перед инвестором.

Срок передачи жилого помещения

За нарушение срока передачи жилого помещения застройщик должен уплатить инвестору неустойку из расчета 1/300 от ключевой ставки ЦБ РФ, которая в настоящее время составляет 9%, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Порядок определения данной неустойки определен п. 6 ст. 5 Закона № 214-ФЗ, но на практике суды ее часто снижают на основании ст. 333 ГК РФ при наличии заявления от застройщика с обоснованием причин несоразмерности заявленной суммы.

Инвестор может согласиться на заключение дополнительного соглашения о продлении срока передачи объекта при условии получения от застройщика дополнительных преференций, например, получение жилого помещения большей площади с минимальной доплатой. В ином случае за увеличение итоговой площади квартиры по сравнению с проектной площадью инвестору придется доплачивать. Это вызвано тем, что все застройщики включают такое условие в договор, закону оно не противоречит (Апелляционное определение Московского городского суда от 02.06.2017 по делу № 33-18430).

При заключении сторонами дополнительного соглашения к договору, которым продлевается ранее установленный срок исполнения должником своих обязательств, у кредитора прекращается право на взыскание с него неустойки на будущее время. Между тем за ранее допущенные нарушения кредитор не лишен права привлечь должника к ответственности в виде взыскания неустойки, если только в самом дополнительном соглашении стороны не предусмотрели иное в соответствии со ст. 415 и 421 ГК РФ.

Это связано с тем, что заключение дополнительного соглашения с установлением для должника нового срока исполнения обязательства само по себе не отменяет ранее допущенные им нарушения и не исключает возможности взыскания неустойки (п. 1 ст. 450 и п. 3 ст. 453 ГК РФ). С заключением дополнительного соглашения обязательство должника не прекращается, а сохраняется в измененном виде. Соответственно, нет оснований и для прекращения неустойки, которое его обеспечивает (Определение ВС РФ от 31.08.2017 по делу № 305-ЭС17-6839).

Уклонение от ввода построенного объекта в эксплуатацию

Определенные сложности у инвестора возникают также в случае, когда застройщик уклоняется от ввода построенного объекта недвижимости в эксплуатацию. Если дом фактически достроен, квартира или иное жилое помещение инвестору переданы по акту приема-передачи и полностью им оплачены в соответствии с условиями заключенного договора, он вправе подать иск о признании права собственности на свое имущество (Апелляционное определение Самарского областного суда от 27.04.2016 по делу № 33-5363/2016).

Фактическое получение квартиры во владение инвестор может подтвердить также иными относимыми и допустимыми доказательствами, например свидетельскими показаниями, обращением в полицию и в иные правоохранительные органы, документальные результаты проверок из которых могут подтвердить данный факт.

В отношении объекта незавершенного строительства инвестор может поставить вопрос о признании права собственности на долю как на конкретное жилое помещение, если фактически объект достроен и в нем его можно выделить, так и просто на долю в праве общей долевой собственности. С одной стороны положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество (п. 4 постановления № 54).

Однако с другой стороны, при оценке положения пострадавших участников долевого строительства суды исходят из необходимости эффективной защиты их прав и законных интересов, которая в рассматриваемой ситуации возможна путем признания права собственности на долю в объекте незавершенного строительства. В таком случае инвестор сможет получить хотя бы что-то, при этом названная правовая позиция, строго говоря, касается той группы инвесторов, которые осуществляют финансирование строительства объекта недвижимости в качестве предпринимательской деятельности, а не обычных граждан (Определение ВС РФ от 24.01.2017 № 89-КГ16-10).

Права инвесторов

Право каждого на жилище прямо предусмотрено в ч. 1 ст. 40 Конституции РФ, и никто не может быть его произвольно лишен. В связи с этим признание права участника долевого строительства на долю выступает единственной формой защиты его прав вне зависимости от того, что такая возможность прямо из положений Закона № 214-ФЗ не следует. Право на предъявление такого иска предусмотрено ст. 12 ГК РФ и соответствует характеру допущенного нарушения, способствует восстановлению нарушенных прав инвестора, в отличие от обязательственных исков, удовлетворение которых только констатирует абстрактную возможность получения от застройщика денежных средств без какой-либо гарантии их реального получения.

Дополнительным аргументом в пользу правомерности такого подхода являются положения закона о праве инвестора владеть, пользоваться и распоряжаться объектами капитальных вложений и их результатами. Под капитальными вложениями понимаются инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.

Указанное право инвестора прямо предусмотрено ст. 1 и 6 Федерального закона от 25.02.99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и полностью соответствует содержанию права собственности, закрепленному в ст. 209 ГК РФ (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 14.07.2016 № 33-8752/2016). Законом не исключается возможность для инвестора, который в полном объеме исполнил свои обязательства по осуществлению инвестиций, получить право собственности на их результат путем подачи иска о признании указанного права.

В такой ситуации законный интерес дольщика подлежит защите путем закрепления за ним статуса участника долевой собственности наряду с иными сособственниками. Суд при рассмотрении иска о признании права собственности также учитывает, были ли ранее судами удовлетворены аналогичные иски других участников долевого строительства в отношении объекта незавершенного строительства. Это необходимо с целью обеспечения принципа конституционного равенства всех перед законом и судом все инвесторы вправе рассчитывать на равный объем судебной защиты своих интересов (постановление АС Уральского округа от 16.09.2016 № Ф09-8223/16).

Инвестор, который готовится к судебному разбирательству по делу о признании своего права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, должен учитывать еще один очень важный нюанс. Общая площадь и этажность возведенного многоквартирного дома должна полностью соответствовать данным, указанным в разрешении на строительстве и проектной документации, согласованной им в установленном порядке с компетентными органами власти. При отсутствии доказательств законности возведения объекта, отличающегося по своим характеристикам от исходных данных, в удовлетворении такого иска может быть отказано (Апелляционное определение Московского городского суда от 20.07.2017 по делу № 33-28034/2017). Изначально перед выбором застройщика необходимо оценивать не только его финансовое состояние, но и реализованные инвестиционные проекты, добросовестное исполнение своих обязательств, чтобы не столкнуться с такой ситуацией.

Полученной долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства инвестор может распоряжаться любыми не противоречащими закону способами, в том числе подарить, заложить, обменять и продать, внести в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, в качестве вклада по договору простого товарищества. Инвестор несет бремя содержания такого имущества, а также вправе участвовать в собрании собственников при решении вопросов, относящихся к их компетенции, если он осуществляет права собственника в полном объеме (Определение ВС РФ от 15.09.2017 № 307-ЭС17-4212).

При возмездном отчуждении доли инвестор обязан выполнить требования о преимущественном праве покупки, которым закон наделяет остальных участников общей собственности (ст. 250 ГК РФ). Инвестор вправе понуждать в судебном порядке застройщика к надлежащему исполнению своих обязательств по завершению строительства, регистрации права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства с регистрацией права собственности на свою долю в нем.

Помимо этого он также может изыскивать финансовые средства для завершения строительства с последующим отнесением своих затрат на счет неисправного застройщика (постановление АС Северо-Западного округа от 11.07.2017 по делу № А56-50411/2016). Такая возможность связана с тем, что признание за инвестором права собственности на долю в объекте незавершенного строительства не прекращает обязательств застройщика по заключенному с ним договору долевого участия в строительстве, равно как и не освобождает его от ответственности за допущенные нарушения. Такой подход соответствует разъяснениям, изложенным в п. 13 Рекомендаций Научно-консультативного совета ФАС Волго-Вятского округа «Проблемные аспекты практики применения законодательства о несостоятельности (банкротстве)», утв. Решением Президиумом данного суда, протокол № 3 от 19.06.2014.

Инвестор также может использовать иные средства правовой защиты в зависимости от конкретной ситуации, объединяться с другими пострадавшими инвесторами.

Так, все владельцы помещений и долей в объекте незавершенного строительства по результатам проведения общего собрания могут принять решение о создании кооператива или юридического лица в иной организационно-правовой форме для завершения строительства. Для этой цели ими может быть привлечен подрядчик с определением размера дополнительных взносов для оплаты его работ (Решение Биробиджанского районного суда Еврейской автономной области от 16.06.2017 по делу № 2-5/2017). Владелец доли в праве собственности на объект незавершенного строительства обязан участвовать в затратах на его содержание в соответствии со сметой расходов, утвержденной общим собранием (Апелляционное определение Волгоградского областного суда от 26.05.2016 по делу № 33-7231/2016).

Инвестор не сможет требовать выдела своей доли из объекта незавершенного строительства и признания за собой права собственности на конкретное помещение, осуществления регистрации данного права в ЕГРН. До завершения строительства, если параметры объекта недвижимости не были изменены, инвестор сохраняет только долю в праве (Апелляционное определение Свердловского областного суда от 21.06.2017 по делу № 33-10289/2017). В результате удовлетворения судами требований инвесторов о признании за ними права собственности на доли в объекте незавершенного строительства право индивидуальной собственности застройщика преобразуется в оставшуюся долю в праве общей долевой собственности.

Застройщик приобретает статус участника долевой собственности наряду с инвесторами и в этом смысле находится с ними в равном положении. После регистрации застройщиком в ЕГРН объекта незавершенного строительства инвесторы получают возможность оформить свое право собственности на долю. Инвесторам в любом случае следует добиваться завершения строительства многоквартирного дома и быть готовыми к дополнительным затратам, которые являются для них хотя и убыточными, но при этом оправданными с точки зрения преследуемой цели получить готовый ликвидный объект.

Едва ли перспективу остаться с долей в недостроенном доме можно назвать радужной, равно как и застройщику иметь у себя на балансе такой нереализованный объект вдобавок к кредитной нагрузке. Отказываться от договора долевого участия в строительстве и требовать полного возмещения убытков для инвестора нет смысла: не известно сможет ли он вообще что-то взыскать с застройщика и насколько устойчивым будет финансовое положение того даже в среднесрочной перспективе.

Пример

В практике нашей компании был случай, когда инвестор не был готов принять квартиру в построенном и сданном в эксплуатацию многоквартирном доме с существенными недостатками, требующими серьезного ремонта, и рассматривал вариант отказаться от договора. Более того по результатам обмеров БТИ итоговая площадь квартиры оказалась на 10 кв. м больше проектной, что влекло для него обязанность доплатить 500 000 руб.

Инвестор был не вправе требовать от застройщика замены квартиры, поскольку ни законом, ни заключенным договором такая возможность не была предусмотрена, и для оформления права собственности должен был произвести доплату за дополнительные метры. В таком случае инвестору имело смысл принять квартиру по акту приема-передачи и доплатить разницу, оформить право собственности и обратиться в суд с иском о понуждении застройщика к устранению дефектов. Все недостатки можно было поименовать в акте приема-передачи или в письме к застройщику, учитывая, что даже подписание акта без возражений не лишает инвестора в дальнейшем права заявлять свои требования.

(Апелляционное определение Челябинского областного суда 13.07.2017 по делу № 11-8644/2017)

В приведенном примере, если бы застройщик уклонился от исполнения обязанности устранить дефекты в квартире, инвестор смог бы взыскать свои расходы на их устранение.

Банкротство застройщика

Более сложной для инвестора является ситуация, когда застройщик не просто нарушает свои обязательства, а когда его финансовое положение оказывается настолько неустойчивым, что он не способен отвечать по своим обязательствам. В случае банкротства застройщика участники долевого строительства, перед которыми он не исполнил обязательства, получают возможность претендовать на включение своих денежных требований в реестр требований кредиторов или требования о передаче жилого помещения в реестр таких требований.

В силу прямого указания, содержащегося в п. 6 ст. 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон № 127-ФЗ), за инвесторами арбитражный суд, в производстве которого находится дело о банкротстве застройщика, вправе признать статус участника долевого строительства при использовании различных схем привлечения денег. Такой подход законодателя связан с необходимостью обеспечения для всех инвесторов равной правовой защиты.

Арбитражный суд вправе принять обеспечительные меры в виде запрета на заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и запрета на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрета на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом (ст. 201.3 Закона № 127-ФЗ). Кроме того, участники долевого строительства обладают статусом залоговых кредиторов по своим требованиям за счет распространения залога на право аренды земельного участка и строящегося на нем объекта недвижимости в силу п. 7.1 ст. 16, п. 4 ст. 134, ст. 138 и п. 2 ст. 142 Закона № 127-ФЗ.

Если часть инвесторов добилась признания за собой права собственности на доли в объекте незавершенного строительства, такие доли исключаются из конкурсной массы и защищаются от претензий иных кредиторов несостоятельного застройщика (постановление АС Восточно-Сибирского округа от 10.05.2017 № Ф02-977/2017).

Обратите внимание!

Доли в объекте незавершенного строительства по своему характеру не отвечают признакам жилого помещения, и на них не распространяется действие исполнительского иммунитета, предусмотренного п. 1 ст. 446 ГПК РФ. Это понятие применяется в зависимости от конкретных обстоятельств дела с учетом поведения собственника, являющегося должником в исполнительном производстве. Статус жилого помещения как единственного жилья означает, что оно используется должником для проживания, но не для сделок с ним, поскольку добровольное отчуждение имущества означает, что сам должник его в таком качестве не рассматривает. Следовательно, сделки с таким жилым помещением оспариваются на общих основаниях (постановление АС Дальневосточного округа от 28.04.2017 № Ф03-1084/2017).

На жилое помещение можно накладывать арест и даже включать в конкурсную массу должника (постановление АС Северо-Кавказского округа от 17.06.2016 по делу № А32-27904/2013).

В оставшейся части застройщик сохраняет за собой долю в праве общей долевой собственности в отношении права аренды земельного участка и объекта недвижимости. Также действует и право залога у тех инвесторов, за которыми право собственности на долю признано не было (Определение ВС РФ от 25.08.2017 № 307-ЭС16-20971). Они получают статус конкурсных кредиторов и заходят в процесс банкротства застройщика, где у них в распоряжении есть несколько вариантов, как действовать дальше.

Пример

На собрании участников строительства может быть принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, целью деятельности которого является завершение строительства многоквартирного дома. Для этого участники строительства должны будут внести дополнительные денежные средства на финансирование соответствующих мероприятий, при этом и передача объекта незавершенного строительства возможна при соблюдении целого комплекса условий и требований. Среди них, например, наличие необходимого имущества для расчетов по текущим платежам, по требованиям кредиторов первой и второй очередей, в реестре требований кредиторов отсутствуют требования, обеспеченные залогом прав на объект незавершенного строительства и права аренды земельного участка (ст. 201.10 Закона № 127-ФЗ).

Если многоквартирный дом достроен и застройщик получил разрешение на его ввод в эксплуатацию, требования участников долевого строительства погашаются за счет передачи им жилых помещений. Обязательным условием такой передачи является то, что таких помещений достаточно для удовлетворения всех требований, а оставшегося имущества застройщика хватит для погашения текущих платежей, для расчетов по требованиям кредиторов первой и второй очередей, а также выполняются иные условия, предусмотренные ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ.

Объект строительства может быть также продан с торгов, и тогда участники долевого строительства смогут получить часть вложенных инвестиций, учитывая, что только 60% от вырученной суммы идет в погашение их требований (ст. 201.14 Закона № 127-ФЗ).

Кроме того, права и обязательства должника могут быть переданы другому застройщику для завершения строительства в порядке, предусмотренном ст. 201.15.1-201.15.2 Закона № 127-ФЗ. Данные способы исполнения обязательств застройщика касаются только жилых помещений, инвесторы, профинансировавшие строительство нежилых помещений, вправе претендовать на удовлетворение своих требований в обычном порядке (постановление АС Волго-Вятского округа от 16.08.2017 по делу № А17-4841/2015).