Перевод жилого помещения в нежилое феодосия. Как перевести нежилое помещение в жилое? Ограничения для перевода в жилое помещение

Переделать, перевести (вывести) из жилой категории в нежилую можно только ту недвижимость, которая обладает для этого необходимыми условиями. Если условий нет – их нужно создать.

Примерный порядок условий таков:

помещение должно иметь отдельный вход со стороны улицы (если такого входа нет, должна быть возможность его создания);
все собственники должны быть согласны с изменением категории;
недвижимость соответствует требованиям и условиям главы 3 ЖК РФ ;
право собственности на помещение не обременяется договорами залога, аренды и прочими.

Итак, когда не допускается перевод?

Помещение нельзя перевести в нежилое:

Помещение, в котором на постоянной основе прописаны люди. Сначала они должны выписаться, а уже потом – подавать заявление на перевод.
Часть квартиры коммунального типа. Перевести в нежилую можно только всю коммунальную квартиру целиком, а часть – нельзя ни при каких условиях.
Квартира, отданная в залог или аренду. Для успешного перевода необходимо расторгнуть все договора, обременяющие право собственности.
Квартира, под которой расположены жилые помещения. В этой ситуации перевод могут разрешить, но происходит это нечасто и зависит от особенностей эксплуатации будущего нежилого пространства.

Проще всего осуществить перевод, если помещение технически жилое, но по факту непригодно для проживания.

Пригодное для жизни помещение легко сделать нежилым лишь в том случае, если оно находится на 1 этаже. На этажах повыше будут серьезные затруднения и высокая вероятность отказа.

Законы, которые следует знать

Главный закон, подлежащий к обязательному ознакомлению – это 3 глава ЖК РФ . Именно в ней, в статьях с по , содержится исчерпывающая информация по переводу помещения в обе стороны. Причем более подробно ЖК рассказывает именно о переводе недвижимости из жилой в нежилую.

Необходимо ознакомиться и с другими статьями ЖК РФ:

говорит о том, что местные органы власти вправе устанавливать особые правила, исходя из специфики региона, и поэтому особенности перевода в разных областях России могут отличаться;
разрешает использовать квартиру в многоэтажке для предпринимательства или профессиональной деятельности (возможно, не следует переводить ее в нежилое помещение без особой надобности?);
статьи 36 и говорят о необходимости собрать согласие собственников других помещений в доме, если при переводе помещения в нежилое понадобится перепланировка;
предупреждает, что помещение в наемном доме невозможно перевести в статус нежилого ни при каких обстоятельствах.

Как оформить перевод помещения?

Рассмотрим пошаговую инструкцию перевода. Весь процесс делится на 3 основных этапа.

Рассмотрим каждый из них по отдельности:

Сбор бумаг, получение разрешения на перевод.
Первый этап – это вся «бумажная» часть процесса. На этом этапе придется посетить бюро технической инвентаризации (БТИ). Там выдают техпаспорт помещения. Чтобы его получить, нужно писать заявление по образцу.
Его можно найти прямо в БТИ. Взяв техпаспорт и другие бумаги, нужно идти в местный орган самоуправления, в его отдел, занимающийся недвижимым имуществом. Там нужно писать еще одно заявление (уже в более свободной форме), подавать документы и ждать положительного ответа.
Вычисление стоимости перевода
На этом этапе снова надо идти в БТИ. В этот раз – не в «окошко» приема заявок, а в отдел приватизации управления жилищным фондом. В очередной раз пишется заявление, к которому прикладывается уже выданное разрешение и другие документы. БТИ назначает комиссию, определяющую разницу в цене между жилым и нежилым помещением. Эта разница вместе с ремонтными работами и составит стоимость перевода.
Регистрация права собственности
Зарегистрировать данное право можно в УФРС или в многофункциональном центре. При смене категории помещения регистрация обязательна, хотя у заявителя изначально было право собственности.

Подача заявки

Физические субъекты

Подавая заявку на перевод жилой недвижимости в нежилую, ее собственник должен приложить ряд бумаг:

Человек имеет право подать только заявление, паспорт и проект. Остальные документы он может не приносить. В таком случае сотрудник местных органов самоуправления, ведущий дело, сам запросит недостающие документы из соответствующих инстанций.

Юридические лица

Список документов для юридических лиц – несколько шире:

все документы, необходимые физическим лицам;
учредительные документы организации;
реквизиты данной организации (обязательно – юридический и фактический адрес, телефон);
доверенность руководителя на имя сотрудника, который подает заявление (ее необходимо заверить нотариально).

Как правило, перевод жилых помещений в нежилые юридическими лицами – это индивидуальный процесс. У физических лиц всё происходит намного однообразнее. Поэтому велика вероятность того, что у юридического лица запросят еще какие-то документы. Это может быть связано и с особыми правилами, действующими в конкретно взятом регионе России ().

Сколько заплатить?

При переводе недвижимости в нежилую нужно платить госпошлину. Ее формулировка – «госпошлина на регистрацию нежилого помещения». Четкая сумма платежа законом не устанавливается. Она рассчитывается индивидуально, исходя из особенностей недвижимости, условий ее расположения, тонкостей процедуры.

Помимо госпошлины, стоит быть готовым к другим расходам. Как минимум, это оплата техпаспорта в БТИ и услуг нотариуса, как максимум – оплата услуг по созданию проекта перепланировки и самих ремонтных работ.

Куда и как подавать документы?

Заявление и документы необходимо подавать в органы местного самоуправления. Чаще всего это горисполком. Органы могут быть как выборными, так и назначаемыми.

Главное – чтобы это была местная, муниципальная власть.

Государственные органы оформлением перевода помещения не занимаются, они просто не примут заявку.

Подавая документы, нужно помнить следующее:

Проект перепланировки, если она необходима, уже должен быть готов. Его надо подавать вместе с остальными документами. Если проект еще не закончен, то писать заявление не имеет смысла.
Технический план из БТИ можно не подавать. Сотрудники органа самоуправления сами закажут этот документ. Но тогда при получении результатов рассмотрения человеку будет выдана квитанция на уплату услуг БТИ.
Чем подробнее и грамотнее заполнено заявление – тем лучше. Особое внимание нужно уделить целям перевода помещения и законным основаниям. В заявке следует ссылаться на статьи ЖК РФ.

Если документы приняли – это еще не значит, что заявку одобрят. Отказ, как и одобрение, выдается далеко не сразу, а лишь после тщательной проверки.

Какое решение может быть вынесено?

Существует 2 варианта решения:

разрешение на перевод помещения из жилого в нежилое;
отказ в переводе.

В случае отказа человек может либо исправлять недостатки и подавать повторную заявку, либо обращаться в суд. Второй вариант имеет смысл только в том случае, если человек уверен, что ему отказали безосновательно. В некоторых ситуациях отказ вообще ставит точку в деле. Это бывает, если перевод помещения в нежилое невозможен (например, оно находится в наемном доме).

А если перевод разрешили – можно приступать к перепланировке, ремонтным работам. Но действовать необходимо в соответствии с проектом, ведь спустя некоторое время в помещение пожалуют проверяющие.

Когда нужна перепланировка?

Перепланировка может понадобиться в случае, если для перевода в нежилую категорию нужно внести какие-то изменения:

При перепланировке необходимо создание проекта. Делать его нужно заранее, еще до подачи заявления на перевод. Если перевод будет одобрен, то все дальнейшие действия необходимо проводить в строгом соответствии с проектом. В помещение наверняка придет проверка, чтобы определить, соответствуют ли ремонтные работы тому, что было заявлено в проекте.

Как долго ждать ответа?

Решение по заявке в течение 45 рабочих дней. Если добавить выходные – это более 2 месяцев ожидания. Не факт, что придется ждать именно столько – зачастую всё происходит побыстрее. Но почти всегда минимальный срок ожидания составляет 35-40 дней.

День, когда решение принято – это еще не крайний срок ожидания. В течение 3 рабочих дней заявителю будет направлено уведомление о результатах. Учитывая специфику работы почты, уведомление может быть доставлено далеко не сразу. Поэтому после подачи заявления человеку следует запастись терпением.

Перевести помещение из жилой категории в нежилую – это не так трудно, как может показаться. Собрать документы легко, но на технический план и проект перепланировки придется потратить деньги. Подача заявления вместе с документами – это финальный этап участия собственника помещения в процессе. Дальше остается только ждать вердикта местных органов власти.

Видео по теме

Смотрите подробнее о том, как перевести жилое помещение в нежилое в видео ниже:

Уже никому не кажется странным расположение офисов, парикмахерских, кафетериев и прочих заведений на первых этажах многоквартирных домов. Можно найти множество причин этому процессу, но главное – переоборудование и перевод в нежилое помещение порой намного целесообразнее по экономическим мотивам, чем постройка абсолютно нового здания.

Необходимые условия

Прежде чем приступить к процессу перевода жилого помещения в нежилое, необходимо обратить внимание на некоторые рекомендации, которые впоследствии придется соблюсти:

Квартира должна быть освобождена от проживающих. Иными словами, в такой квартире никто не должен быть прописан или зарегистрирован на постоянной основе. Всем жильцам необходимо выписаться , поскольку прописку в нежилых помещениях по закону иметь запрещено и невозможно, соответственно, для перевода его придется освободить.
В обязательном порядке помещение должно иметь собственный вход/ выход на улицу. По нормам Жилищного Кодекса (статья 22) недопустим вход в нежилое помещение через территорию общего пользования, то есть через подъезд. В некоторых случаях допустим перевод жилого помещения в нежилое, если возможно создание такого входа при наличии некоторых условий, например, имеется комната с окном, которое можно переделать под дверной проем и вход, соответственно.
Квартира должна быть переведена в нежилое помещение только полностью. Частичный перевод недопустим, равно как и доля в ней.
Данная недвижимость должна быть полностью освобождена от всяких обязательств. Иными слова, она не должна находиться в залоге или под арестом, а также на момент перевода являться предметов спора двух хозяйствующих субъектов.
Самый простой способ перевода жилого помещения в нежилое в том случае, если оно находится на первом этаже, но и другие этажности возможны, если соблюдены условия. Необходимо убедиться, что и нижние этажи также имеют статус нежилых помещений, тогда проблем с переводом быть не должно.
Помещение, предназначенное для перевода не должно находиться в здании, готовящемся к сносу или в аварийном доме.

Есть и дополнительные сложности, которые могут возникнуть у собственника жилья, намеревающегося перевести его в нежилое помещение:

Данная квартира не имеет доступа к основным инженерным коммуникациям.
Квартира расположена в доме, который признан законом объектом культурно-исторического наследия.
Здание на момент перевода находится в неудовлетворительном техническом состоянии и требует незамедлительного ремонта.

А стоит ли переводить

На самом деле, перевод жилого помещения в нежилое в некоторых случаях вовсе необязателен, как думают многие. Например, в квартире, которая является жилой, можно заниматься предпринимательской или любой профессиональной деятельностью с тем условием, что это не будет мешать остальным собственникам жилья, в том числе и соседям. Предприниматель при этом должен быть зарегистрирован именно в этой квартире, где он осуществляет предпринимательскую деятельность. Наконец, помещение должно соответствовать санитарно-эпидемиологическим нормам и не находиться в аварийном состоянии.

Порядок действий

Если человек не знает, как перевести жилое помещение в нежилое быстро, грамотно и на законных основаниях, необходимо запомнить лишь три этапа. Все они последовательно идут друг за другом.

Этап 1. Первый шаг. На этом этапе необходимо собрать все необходимые документы, с которыми потом надо обратиться в межведомственную комиссию для запроса на осуществление соответствующего перевода. Кстати, нередко в некоторых квартирах бывшие собственники самостоятельно проводят перепланировку квартиры. Очень важно узаконить перепланировку до того, как собственник отнесет документы в соответствующий орган. Собирать документы может только непосредственно собственник (или один из них), а также его доверенное лицо.

Документы:

Поэтажный план помещения и экспликация. Для начала надо получить доверенность на получение соответствующих документов, которую выдадут в Департаменте управления имуществом. Там потребуется написать заявление и предоставить паспорт (нотариально заверенную копию, если действует доверенное лицо), свидетельство о регистрации права собственности, в некоторых случаях также могут попросить предоставить договор основания на помещение. С доверенностью необходимо подойти в БТИ, где нужно заказать экспликацию и поэтажный план здания. Пакет документов такой же, как и для Департамента управления имуществом. Срок получения этого документа до 1 месяца.
Технический паспорт с техническим планом помещения. Его также необходимо заказать в БТИ. Кроме того, даже при наличии технического паспорта, которому более 3 лет, его также необходимо обновить.
Заключение пожарного надзора. Очень важный документ, который необходимо получить в Управлении Государственного Пожарного надзора ГУ МЧС. Для этого необходимо посетить это учреждение, где требуется написать заявление установленного образца. После этого работник службы выезжает на место той квартиры, которая планируется к переводу и осматривает его. По окончанию он сообщит, когда можно будет получить необходимое заключение. Если в заключении будут указаны проблемы, в связи с которыми помещение не может быть использовано соответствующим образом, то можно все исправить и попытаться получить положительное заключение вновь.
Заключение санитарно-эпидемиологического надзора. Его выдает СЭС. Для этого необходимо подойти в Санитарно-эпидемиологическую станцию и также написать заявление на вызов специалиста. При соответствии санитарным нормам заключение будет положительным.
Справка ДЕЗ. Этот документ содержит сведения о других квартирах или иных помещениях, находящихся на одном с данной недвижимостью этаже. Эту справку можно получить в управляющей компании (ТСЖ, ЖСК и т.д.).
Согласие соседей. Этот документ получить порой сложнее остальных. Необходимо собрать собственников (не всех прописанных людей!) жилья. На собрании должно присутствовать не менее 50% собственников, и тогда все решения собрания будут считаться законными. В жилых помещениях не допускается изменение формы собственности без согласия большинства собственников. Если минимум 2/3 собравшихся собственников будут согласны, то составляется протокол, где согласившиеся должны поставить свою подпись о соответствующем решении.
Техническое заключение. Оно также выдается в управляющей компании. В нем будет описано состояние всего дома, и главное, что это здание не относится к аварийным или не подлежит сносу.
Выписка из домовой книги. Ее можно получить в паспортном столе, и она служит свидетельством того, что в квартире нет прописанных или постоянно зарегистрированных людей. Справка действует 14 суток.
Проект на переустройство данного помещения в нежилое. Его необходимо заказать в компаниях, имеющих соответствующую лицензию.

Второй шаг. Теперь, когда все документы собраны, необходимо обратиться в Департамент Управления Имуществом для разрешения перевода. Там необходимо написать заявление, где указывается причина перевода. Помимо собранных документов, необходимо предоставить паспорт, свидетельство о праве собственности и договор основания. Если человек действует как юридическое лицо, то необходимо еще предоставить учредительные документы своей фирмы.

Третий шаг. В течение 45 суток комиссия рассматривает заявление и выносит свой вердикт. Протокол выдают на руки или высылают по почте в течение трех суток после принятия решения. Возможно, придется устранить некоторые недостатки и подать заявление снова.

Этап 2. Всем собственникам необходимо подойти в БТИ, в отдел приватизации жилья и написать заявление, к нему приложить некоторые копии тех документов, что были получены ранее. Специальная комиссия принимает решение о том, какова будет стоимость такого перевода и составляет соответствующий протокол. Разницу между стоимостью жилья и стоимостью перевода необходимо оплатить в банке, и только после этого можно получить протокол.

Этап 3. Всем собственникам необходимо подойти в Регистрационную палату (или в МФЦ) и приложить копии паспортов, свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт, протоколы комиссий. Предварительно можно оплатить госпошлину. Все собственники подписывают заявление, которое заполняет сотрудник Рег. Палаты. Заявление остается в Регистрационной палате, а собственникам выдается расписка о получении с датой. В назначенный день необходимо подойти и получить новое свидетельство о праве собственности.

Видео

Подробнее об особенностях законодательства, касающегося перевода жилого помещения в нежилое, в следующем ниже видеоролике:

Иногда собственники квартир задумываются о вопросе перевода своей квартиры в нежилое помещение. Причиной этому становится либо желание получить большую прибыль в случае продажи объекта или же при сдаче его в аренду, либо привлекает возможность заняться собственным бизнесом у себя на дому. Но насколько сложна данная процедура, что она из себя представляет, как перевести жилое помещение в нежилое в многоквартирном доме?

Законодательство не дает точного определения, что же из себя представляет нежилое помещение. Его главное отличие от жилого заключается именно в определенном предназначении. Нежилая квартира не подходит для проживания в ней кого-либо, зато она имеет возможность размещения на своей площади офиса либо магазина.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Когда невозможно осуществить перевод жилой квартиры?

Собственнику необходимо знать перечень условий, без которых невозможно осуществление такого перевода. Обязательными в этом списке являются следующие условия:

должен быть предусмотрен полностью отдельный вход или же присутствовать техническая возможность по оборудованию данного входа в квартиру;
в квартире не могут проживать какие-либо граждане, а также никто не может быть прописан в таком помещении;
объект не вправе являться составной частью конкретного жилого помещения;
объект не может находиться под обременением иных лиц.

Не допустим перевод помещения при том варианте, если квартира находится выше первого этажа в многоквартирном доме. Это не касается отдельных случаев, когда помещения, находящиеся под ней, в свою очередь, представляют собой такие же нежилые квартиры.

Cтоит учитывать, что также существует целый ряд условий, наличие которых может существенно осложнить перевод помещения. Прежде чем принимать решение о переводе квартиры, необходимо изучить информацию о том, расположено ли помещение в месте доступа ко всем необходимым инженерным коммуникациям и различным отключающим устройствам, а также о том, стоит ли сам дом в планах по капитальному ремонту и его реконструкции. Необходимо выяснить, относится ли конкретный многоквартирный дом к перечню памятников архитектуры и узнать, нет ли его на учете штаба по делам гражданской обороны. Также, дом вообще может быть признан в опасном аварийном состоянии и подлежит в будущем к сносу.

Кроме этого, законодательством запрещено размещение в квартирах промышленного производства. Учесть следует и то, что требования к нежилой квартире весьма сильно отличаются от требований к какому-либо другому жилому помещению: например, одним из требований может быть иной температурный режим помещения, другой уровень звукоизоляции и иное.

Необходимые документы для изменения назначения помещения

В перечень необходимых документов по переводу помещения входят:

Заявление о переводе помещения в нежилое.
Правоустанавливающие документы.
Технический план самого помещения и его паспорт. Учитывать следует то, что он имеет ограниченный срок своего действия – лишь один год с момента его выдачи.
Оформленный в необходимом порядке проект , если такая перепланировка является необходимостью для перевода данного объекта недвижимости в нежилой формат.
Поэтажный план самого дома.

Пошаговая инструкция перевода

Теперь по порядку о том, как перевести квартиру в нежилое помещение. Еще до самой подачи документов необходимо получить в БТИ поэтажный план дома, а также технический паспорт помещения , которое в будущем подлежит переводу. Сам проект перевода необходимо заказать в проектной организации , обладающей лицензией на такой вид работы. Этому стоит уделить внимание, если собственник желает качественно решить вопрос, как перевести квартиру в нежилой объект недвижимости.

После подготовки и сбора всей документации следует подать их в специализированный орган. В Москве такими вопросами занимается Городская межведомственная комиссия по использованию жилого фонда . Образец заявления можно будет получить непосредственно в специализированном органе, где сдаются все документы, при этом следует указать в нем точный адрес помещения, адрес заявителя, обозначить предполагаемое целевое использование квартиры, цели и причины такого перевода.

Если заявление подается каким-либо юридическим лицом, то представлять его и обращаться в Службу может представитель с соответствующими полномочиями. При нем должна быть правильным образом оформленная и заверенная доверенность . В противном случае сотрудником Службы может быть сделан отказ в приеме данных документов и их возврат.

Подлинники правоустанавливающих документов находятся изначально у заявителя. Для того, чтобы избежать возможной потери оригиналов, лучше подать в специализированный орган копии необходимых документов, заверенных нотариусом.

Сразу же при подаче документации сотрудниками проверяется полностью вся комплектность документов, а также правильность и грамотность их составления. После уже производится их регистрация в журнале , а заявителю выдается выписка о приеме документов с подписью сотрудника, принявшего их. Второй же экземпляр такой выписки остается на хранение в Службе, в которой и заявитель, и сотрудник расписываются дважды: при приеме документов и после получения решения по ним.

Сразу же после регистрации документов службой направляются необходимые запросы в различные инстанции для проверки всей предоставленной и указанной заявителем информации. После получения ответов, идет рассмотрение данного вопроса, ну и в итоге принимается решение. Оно оформляется протоколом, после чего службой готовится распоряжение по данному вопросу.

Само решение по определенному заявлению выдается не позже 45 дней с момента его подачи: это может быть отказ по переводу либо его разрешение. Отказ может быть в таких случаях, когда заявителем не была предоставлена вся необходимая документация, также в случае, если их подача была произведена в несоответствующий орган, при несоблюдении самих условий перевода помещения, а также, при том раскладе, если проект переустройства квартиры не отвечает всем необходимым требованиям. Необходимо отметить, что такое решение может быть в дальнейшем обжаловано заявителем в судебной инстанции.

Расходы при переводе помещения

При рассмотрении вопроса, как переоформить квартиру в нежилое помещение, следует учитывать, что основной статьей расходов будет являться стоимость перевода такой квартиры . Она высчитывается комиссией по и управлению жилищным фондом и это происходит на основании справки, полученной из БТИ, с расчетом ее стоимости в жилом, а также в нежилом фонде. Оплатить ее необходимо, если стоимость данного объекта после перевода его в нежилую форму будет превышать стоимость жилой квартиры.

При расчете данной стоимости во внимание берется большое количество самых разнообразных факторов: состояние самого многоквартирного дома, удобство при его коммерческом использовании, возможность пользования владельцу прилегающей территорией, учитывается транспортная доступность такого дома, а также наличие похожих помещений по соседству и т.д.

Кроме этого, заявителю необходимо оплатить и услуги нотариуса касательно заверения копий документов и оформления доверенности, он должен расплатиться с БТИ за предоставленный вид услуг (подготовка технического паспорта, а также справки о разнице стоимости жилой квартиры до и после перевода в нежилой фонд). Некоторую часть расходов придется понести при оплате услуг организации , подготавливающей проект переустройства, перепланировки помещения. При регистрации права собственности за собой необходимо будет также оплатить определенный размер государственной пошлины .

Если в итоге принято положительное решение по переводу помещения и его переустройства, а перепланировка не требуется, данный процесс можно считать практически полностью завершенным. После нужно лишь зарегистрировать за собой право собственности на уже нежилой объект.

При варианте, если помещению требуется перепланировка, решение о переводе должно включать в себя требование о проведении всех необходимых работах и их перечень. После того, как они будут выполнены, должен быть подписан акт приемной комиссии , сформированной тем органом, который осуществлял сам перевод помещения. После подписания такого акта, опять же, необходимо не забыть зарегистрировать свое право собственности на нежилой объект.

Плюсы и минусы перевода квартиры в нежилое помещение

К положительным сторонам такого перевода относятся:

возможность получать арендную плату в несколько раз выше. Доход от сдачи такого помещения может увеличиться в 5 или 6 раз по сравнению со сдачей в аренду обычной жилой квартиры;
стоимость такой площади сильно увеличивается в цене. По оценкам, разница между жилым и переведенным в нежилое помещение может доходить до 40%.

К списку минусов нежилого помещения относятся:

объект может дольше находится в поиске своего клиента, как в случае , так и в случае ;
содержать такое помещение выходит дороже, чем обычную квартиру. Необходимо будет оплачивать на имущество, а также возросшие коммунальные платежи: стоимость на воду повысится на 10%, на электричество – на 27%, а на тепло – на 25%.
процедура переоформления сама по себе довольно длительная по времени и весьма недешевая.

Необходимо помнить, что прибыль от такого помещения во многом зависит от расположения многоквартирного дома. Нужно заранее оценить автомобильный трафик, степень близости дома к метро и т.д.

Нужно учитывать, что самые востребованные объекты недвижимости находятся в центральных районах, большую прибыль можно получить в местах, где проживают граждане высокого социального статуса и с высокими материальными возможностями. В отдаленных спальных районах перевод жилого помещения в нежилое представляет собой довольно-таки рискованный процесс, не всегда оправдывающий себя.

Перевести жилое помещение в нежилое можно, если соблюдаются следующие условия:

1) помещение принадлежит вам на праве собственности и расположено на первом этаже здания. Помещение, находящееся на втором этаже и выше, можно перевести в нежилое, только если ниже расположены нежилые помещения (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ);

2) помещение имеет отдельный вход, изолированный от лестничных площадок и входа в подъезд. Если отдельного входа нет, то должна существовать возможность его построить;

3) в помещении никто не зарегистрирован и не проживает;

4) помещение не обременено правами иных лиц (например, в силу договоров ипотеки, аренды и т.п.).

Обратите внимание!

Не допускается перевод жилого помещения в нежилое, если (ч. 3.1 , 3.2 ст. 22 ЖК РФ):

— такое помещение расположено в наемном доме социального использования;

— в таком помещении планируется осуществление религиозной деятельности.

Для перевода жилого помещения в нежилое в г. Москве рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Подготовьте проект переустройства и (или) перепланировки помещения

Переустройство и (или) перепланировка помещения могут понадобиться для выполнения санитарных и противопожарных требований к будущему нежилому помещению, а также для оборудования отдельного входа.

Консультацию о санитарных и противопожарных требованиях к помещению после его перевода в разряд нежилых для использования, например, в качестве магазина или офиса вы можете получить в отделении Роспотребнадзора и Госпожнадзора по месту нахождения помещения.

Консультацию по вопросу получения разрешения на оборудование отдельного входа вы можете получить в территориальном органе, который занимается вопросами архитектуры и градостроительства (в Москве это ГУП «Главное архитектурно-планировочное управление»).

Для экономии времени и защиты от возможного отказа в переводе жилого помещения в нежилое рекомендуем также проконсультироваться у специалистов компаний, которые занимаются оформлением документов для перевода помещений, по месту нахождения вашего помещения.

Разработку проекта переустройства (перепланировки) рекомендуем заказать в специализированной организации (или у ИП), являющейся членом СРО. При разработке проекта исполнитель (организация или ИП) должен согласовать его в компетентных органах (Роспотребнадзоре, Главном архитектурно-планировочном управлении, Госпожнадзоре) и получить соответствующие разрешения (ч. 1 ст. 55.8 ГрК РФ).

Если переустройство (перепланировка) затрагивает часть общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (например, при оборудовании отдельного входа), то необходимо их согласие в форме решения общего собрания собственников многоквартирного дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Шаг 2. Подготовьте документы

Для перевода жилого помещения в нежилое потребуются следующие документы (ч. 2 , 2.1 ст. 23 ЖК РФ; п. 2.5.1.1 Административного регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы от 27.10.2015 N 692-ПП):

1) запрос (заявление) на предоставление государственной услуги о переводе жилого помещения в нежилое;

2) документ, удостоверяющий личность заявителя, или документы, удостоверяющие личность и полномочия представителя заявителя;

3) правоустанавливающие документы на помещение, права на которое зарегистрированы до 31 января 1998 г. (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

4) проект переустройства и (или) перепланировки помещения (в случае необходимости);

5) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. К протоколу следует приложить: уведомления о проведении собрания, документы, подтверждающие вручение уведомления каждому собственнику, лист регистрации участников собрания, решения собственников по вопросам, поставленным на голосование, списки собственников, доверенности (если в голосовании на общем собрании собственников принимали участие представители);

6) решение органа опеки и попечительства, подтверждающее полномочия законного представителя, — если собственником переводимого помещения является несовершеннолетний;

7) документ, удостоверяющий личность представителя, и нотариально удостоверенная доверенность — если документы подает представитель.

Уполномоченное должностное лицо в порядке межведомственного информационного взаимодействия самостоятельно получает следующие необходимые для перевода документы и информацию: сведения о правоустанавливающих документах на помещение (если право на него зарегистрировано в ЕГРН), единый жилищный документ, технический паспорт, справку органа технического учета о состоянии здания/помещения, поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение, выписку из ЕГРН, свидетельство о рождении (за исключением свидетельств детей-сирот, а также случаев, когда свидетельство или соответствующий документ были получены не в г. Москве). Вы вправе представить эти документы по собственной инициативе (п. п. 2.5.1.2 — 2.5.2

Шаг 3. Обратитесь в уполномоченный орган за получением государственной услуги

В г. Москве государственную услугу по переводу жилого помещения в нежилое предоставляет Департамент городского имущества. Подать заявление и документы в Департамент городского имущества можно лично через МФЦ или в электронной форме через Интернет (п. 2.3.2 Административного регламента). Узнать адрес ближайшего МФЦ можно в органе местного самоуправления или в Интернете.

Вам должны выдать расписку в получении документов с указанием их перечня и даты получения, а также с указанием перечня сведений и документов, которые будут получены по межведомственным запросам (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ).

Общий срок предоставления государственной услуги не может превышать 48 рабочих дней (п. 2.7.1 Административного регламента).

В течение трех рабочих дней с момента принятия решения уполномоченный орган выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через МФЦ заявителю уведомление о переводе помещения или об отказе в переводе (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ).

В случае несогласия с решением об отказе в переводе его можно обжаловать в суд в течение трех месяцев со дня, когда вам стало известно о нарушении ваших прав (ч. 1 ст. 218 , ч. 1 ст. 219 КАС РФ).

Шаг 4. Проведите переустройство и (или) перепланировку и получите акт приемочной комиссии

Если необходимо проведение работ по переустройству (перепланировке), о чем должно быть указано в решении о переводе жилого помещения в нежилое, то окончанием перевода помещения является акт приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод жилого помещения в нежилое. Приемочная комиссия должна оформить акт о завершенном переустройстве (перепланировке) помещения в течение 10 дней с даты подачи заявителем соответствующего заявления (п. 2.17 Административного регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП).

Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода жилого помещения в нежилое и является основанием использования помещения в качестве нежилого (ч. 9 ст. 23 ЖК РФ).

Шаг 5. Обратитесь к кадастровому инженеру для подготовки технического плана перепланированного помещения

Для подготовки технического плана нужно заключить договор подряда на проведение кадастровых работ с ИП — кадастровым инженером, являющимся членом саморегулируемой организации кадастровых инженеров, или организацией, имеющей в штате кадастрового инженера (ст. ст. 29 , Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ).

Технический план подготавливается в форме электронного документа, заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера и передается в Росреестр для кадастрового учета изменений технических характеристик помещения (п. 7 ч. 2 ст. 14 , ч. 12 ст. 24 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 2 ст. 36 Закона N 221-ФЗ).

Шаг 6. Дождитесь внесения сведений в ЕГРН

Орган, осуществляющий перевод помещений, самостоятельно (в порядке межведомственного информационного взаимодействия) направляет в Росреестр (ч. 9 ст. 23 ЖК РФ; п. 5 ч. 1 ст. 32 Закона N 218-ФЗ):

решение о переводе жилого помещения в нежилое помещение (если перепланировка не требовалась);
решение об утверждении акта приемочной комиссии (если перепланировка проводилась).

Орган регистрации прав в течение 15 рабочих дней с даты получения документов вносит соответствующие сведения в ЕГРН, о чем уведомляет правообладателя в течение следующих пяти рабочих дней (ч. 1 , 5 ст. 34 Закона N 218-ФЗ).

Уведомление направляется в виде ссылки на электронный документ, размещенный на официальном сайте, если в ЕГРН есть сведения об адресе электронной почты правообладателя, либо в виде бумажного документа почтовым отправлением по адресу, указанному в ЕГРН (п. 4 Приложения N 2 к Приказу Минэкономразвития России от 25.03.2016 N 173).

Если в установленный срок сведения не были внесены в ЕГРН, вы вправе самостоятельно обратиться в Росреестр с заявлением о внесении соответствующих сведений в ЕГРН (ч. 1 ст. 33 Закона N 218-ФЗ).

В течение трех рабочих дней после получения такого заявления Росреестр самостоятельно запрашивает необходимые документы и сведения в органах государственной власти и местного самоуправления (ч. 2 ст. 33 Закона N 218-ФЗ).

Росреестр в течение пяти рабочих дней со дня внесения сведений в ЕГРН в порядке межведомственного информационного взаимодействия по заявлению заинтересованного лица направляет такому лицу уведомление (ч. 5 ст. 33 Закона N 218-ФЗ; п. п. 2 , Приложения N 2 к Приказу Минэкономразвития России N 173).

Шаг 7. Получите выписку из ЕГРН

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ).

Размер платы за предоставление сведений из ЕГРН составляет 750 руб. — для выписки в форме бумажного документа и 300 руб. — для выписки в форме электронного документа (Приложение N 1 к Приказу Минэкономразвития России от 10.05.2016 N 291).

Запрос на получение выписки может быть подан в виде бумажного документа при личном обращении в Росреестр или через МФЦ, путем его отправки по почте либо в электронной форме (

Во многих домах имеются помещения, не предназначенные для проживания в них людей, а имеющие другое предназначение. Это и торговые, и складские, реже производственные площади, объекты социального назначения. Естественно, что собственник помещений может использовать их по прямому назначению, а может и просто произвести необходимый ремонт и проживать в них.

Сам по себе факт проживания на этих площадях будет незаконным, поскольку по своей категории они относятся к нежилому фонду.

Не получится совершить никаких регистрационных действий (прописка в нежилом помещении, временная регистрация) или действий, связанных с отчуждением собственности (продажа, дарение и других).

Для того чтобы стать полноправным, и главное законным собственником такого жилья необходимо перевести его из нежилого фонда в жилой. Любые вопросы такого перевода решаются на уровне органов местной власти.

Действующее законодательство (в основном Жилищный Кодекс) накладывает определённые ограничения на изменение статуса фонда жилья. Существуют помещения, которым не удастся присвоить статус жилых ни при каких обстоятельствах.

Однако часть нежилого фонда можно перевести в жилой при выполнении следующих требований.